土地增值稅預繳的2種方法分析

土地增值稅預繳的2種方法分析

　　部分納稅人因為對土地增值稅預征計稅依據(jù)理解有誤，進而應預繳稅款計算公式適用錯誤，導致出現(xiàn)土地增值稅預繳不足的風險。對此，相關納稅人有必要深入掌握政策規(guī)定，厘清計稅依據(jù)，準確計算并預繳土地增值稅。

　　案例

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司為增值稅一般納稅人，按照一般計稅方法計算繳納增值稅。2021年3月，甲公司取得商品房預售收入1.09億元，對應的土地價款為5000萬元，土地增值稅預征率為1.5%。在預繳土地增值稅時，企業(yè)財務人員錯誤地按照“應預繳稅額=當期預售收入&pide;(1+增值稅稅率)×土地增值稅預征率”的計算方法，自行計算并預繳土地增值稅10900&pide;(1+9%)×1.5%=150(萬元)，存在少預繳稅款的風險。

　　分析

　　依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第18號印發(fā)，以下簡稱《暫行辦法》)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的增值稅一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)&pide;(1+11%)。(新稅率9%)

　　《財政部 稅務總局關于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)和《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號)實施后，銷售額的計算公式為：銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)&pide;(1+9%)。此時，按照《暫行辦法》第十一條規(guī)定，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款&pide;(1+適用稅率或征收率)×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)明確，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。

　　同時，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。

　　結(jié)合上述政策規(guī)定來看，適用增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，預繳土地增值稅的方法有兩種。

　　靠前種計算公式為：應預繳稅額=[全部價款和價外費用-(全部價款和價外費用-當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款)&pide;(1+增值稅適用稅率)×增值稅適用稅率]×土地增值稅預征率。

　　第二種計算公式則是：應預繳稅額=(預收款-應預繳增值稅稅款)×土地增值稅預征率。實務中，采用第二種方法的情況更加普遍。納稅人可與主管稅務機關溝通，選擇合適的計稅方法。

　　建議

　　實務操作中，部分納稅人對“不含增值稅銷項稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，不考慮土地價款的影響，直接按全部價款和價外費用確認銷售收入，采用“應預繳稅額=預收款&pide;(1+增值稅稅率)×土地增值稅預征率”的計算公式，計算應預繳土地增值稅稅款，導致稅款預繳不足，引發(fā)稅務風險。納稅人務必準確理解政策，合規(guī)計算應預繳稅款。

　　本案例中，企業(yè)可以根據(jù)自身情況，選擇預繳稅款計算公式。如果選擇按照《暫行辦法》規(guī)定的方法計算，則應預繳稅額=[10900-(10900-5000)&pide;(1+9%)×9%]×1.5%=156.19(萬元);如果企業(yè)不能準確核算預收款對應的土地價款，也可以按簡化方法計算，此時，應預繳稅額=[10900-10900&pide;(1+9%)×3%]×1.5%=159(萬元)。

　　來源：中國稅務報 作者：儲順福

兩種土地增值稅預繳計算方式差異大

　　目前國家稅務總局出臺的關于房地產(chǎn)企業(yè)預繳土地增值稅的計稅依據(jù)的相關政策有兩個，具體規(guī)定如下：

　　從上述規(guī)定可以看出，目前土地增值稅預繳計算方式有兩種。

　　一、靠前種計算方式

　　預繳土地增值稅=不含增值稅收入*土地增值稅預征率

　　增值稅采用一般計稅方法：預收款/(1+9%)*土地增值稅預征率=0.9174預收款*土地增值稅預征率

　　需要注意的是，對于一般計稅的項目來說，不含增值稅收入如何理解是有爭議的。部分觀點認為，不含增值稅收入=含增值稅收入-銷項稅額=含增值稅收入–(含增值稅收入-土地價款)/(1+9%)x9%。如按該方式計算土地增值稅預繳稅額的計算基數(shù)，計算土地增值稅預繳時需要考慮土地價款的分攤。

　　增值稅采用簡易計稅方法：預收款/(1+5%)*土地增值稅預征率=0.9524預收款*土地增值稅預征率

　　二、第二種計算方式

　　增值稅采用一般計稅方法：應預繳稅款=(預收款-預收款/(1+9%)*3%)*土地增值稅預征率=0.9724預收款*土地增值稅預征率

　　增值稅采用簡易計稅方法：(預收款-預收款/(1+5%)*3%))*土地增值稅預征率=0.9712預收款*土地增值稅預征率

　　三、應適用何種預繳計算方式?

　　國家層面的稅收規(guī)定允許選擇兩種方式預繳土地增值稅。從上述分析情況看，對于簡易計稅項目，方式二預繳稅款比方式一要高，因此選擇方式一更為有利;

　　對于一般計稅項目，方式一的計算方式有爭議，需要了解稅務執(zhí)行口徑，才能判斷哪種方式更為有利。

　　四、要注意的問題

　　需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)需要了解項目所在地稅務機關是否制定出臺土地增值稅預繳方式的具體規(guī)定。例如，《廣州市地方稅務局關于我市土地增值稅預征率的公告》(穗地稅〔2017〕7號)明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方法銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計稅依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”。如果項目所在地稅務機關規(guī)定了土地增值稅計算方式，納稅人應按當?shù)匾?guī)定方式計算預繳，否則將產(chǎn)生滯納金、罰款的風險。

　　來源：正坤財稅 作者：周小玉

按規(guī)定預繳的土地增值能否在企業(yè)所得稅前扣除?

　　問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們按規(guī)定預繳的土地增值稅，能否在企業(yè)所得稅前扣除?

　　答：按照目前土地增值稅有關政策精神，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照各地確定的預征率預征土地增值稅，國家稅務總局授權(quán)各地制定具體的預征管理辦法。按相關稅法及各地較普遍的規(guī)定，企業(yè)預交的土地增值稅在按稅法規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入時，作為銷售稅金及附加，按照與營業(yè)收入金額相配比的原則在企業(yè)所得稅前扣除。在對開發(fā)項目土地增值稅實際清算時，已經(jīng)在所得稅前扣除的預交土地增值稅，經(jīng)清算屬于多繳而應退回的土地增值稅，應在清算的當期并入應納稅所得額，計算繳納所得稅。反之，經(jīng)清算屬于少繳而應補交的土地增值稅，應及時補交，作為補交當期的應納稅所得額抵減項目計算企業(yè)所得稅。