房產(chǎn)稅籌劃小技巧

近期，見(jiàn)了幾個(gè)房地產(chǎn)客戶，在一起商談合作事宜的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)大家都普遍存在著一個(gè)共性問(wèn)題：房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到最后房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)最終都被沉淀到了手中自持的商業(yè)當(dāng)中，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法回籠資金，并且在自持的過(guò)程中還要按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納房產(chǎn)稅，對(duì)房企形成了很大的資金壓力。那么對(duì)于房企來(lái)說(shuō)如何盤(pán)活資產(chǎn)?如何在盤(pán)活資產(chǎn)的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最優(yōu)?如何降低持有期間的資金成本就顯得尤為重要。資產(chǎn)盤(pán)活需要結(jié)合各企業(yè)實(shí)際情況去設(shè)計(jì)方案，本文就不再做闡述，筆者主要就目前狀態(tài)下如何少交房產(chǎn)稅給大家提供一些節(jié)稅小技巧。

房產(chǎn)稅是由產(chǎn)權(quán)所有人就其持有房產(chǎn)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。其繳納方式分為兩種：一、從價(jià)計(jì)征，自用房產(chǎn)按照房產(chǎn)余值的1.2%繳納;二、從租計(jì)征，出租房產(chǎn)按照租金收入的12%從租繳納。其征收特征是對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人施行單一環(huán)節(jié)征稅。下面我們根據(jù)房產(chǎn)稅的特點(diǎn)就實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)的幾種情況提出一些籌劃方法。

1、將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

假設(shè)A公司手上有10000平方米自持商業(yè)，房產(chǎn)價(jià)值為1億元，按照從價(jià)計(jì)征原則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅96萬(wàn)元(10000*80%*1.2%=96萬(wàn))。如果A公司把10000萬(wàn)商業(yè)整體打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，年租金按照100萬(wàn)計(jì)算，則A公司按照從租計(jì)征每年需要繳納房產(chǎn)稅12萬(wàn)(100*12%=12萬(wàn))。通過(guò)持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅84萬(wàn)(96-12=84萬(wàn))。

2、通過(guò)轉(zhuǎn)租方式降低計(jì)稅基礎(chǔ)

假設(shè)A公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬(wàn)元，則A公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬(wàn)(160*12%=19.2萬(wàn))。如果A公司先將房產(chǎn)以100萬(wàn)一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司B，然后由B再以160萬(wàn)一年的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點(diǎn)，A公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬(wàn)(100*12%=12萬(wàn))。通過(guò)出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式(直租+轉(zhuǎn)租)較單一模式(直租)少交稅7.2萬(wàn)(19.2-12=7.2萬(wàn))。

3、拆分房租金額

將房租金額拆分成：房租+服務(wù)費(fèi)，分別開(kāi)具**，可以達(dá)到降低房產(chǎn)稅稅基的目的，同時(shí)如果企業(yè)是一般納稅人，也可以起到降低增值稅的目的。

4、合同免租期的約定

假設(shè)A公司將價(jià)值1000萬(wàn)房產(chǎn)出租給B公司，合同約定前三個(gè)月為免租期，往后每月按照10萬(wàn)元收取租金。A公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價(jià)計(jì)征，三個(gè)月后按照從租計(jì)征兩部分分別計(jì)算，因此A公司靠前年總共需要繳納房產(chǎn)稅13.2萬(wàn)(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2萬(wàn))。如果將免租合同條款修改為靠前年租金90萬(wàn)，往后每年租金按照120萬(wàn)收取，則A公司靠前年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬(wàn)元(90*12%=10.8萬(wàn))。“去免租期”方式下，房產(chǎn)稅可以少交2.4萬(wàn)(13.2-10.8=2.4萬(wàn))。

總結(jié)：以上四種方式下，不論是轉(zhuǎn)換房產(chǎn)持有方式(自持—出租)、還是轉(zhuǎn)換出租方式(直租—直租+轉(zhuǎn)租)、抑或者進(jìn)一步將租金拆分切割(純租金—租金+服務(wù)費(fèi))、在租賃合同中做“去免租期”約定設(shè)計(jì)……在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，均需要掌握和拿捏好租賃價(jià)格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場(chǎng)行情和自身商業(yè)住宅特點(diǎn)確定合理的價(jià)格區(qū)間，否則，在價(jià)格過(guò)低又無(wú)合理理由的情況下，會(huì)存在稅務(wù)局不不予認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進(jìn)行稅籌設(shè)計(jì)，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負(fù)最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風(fēng)險(xiǎn)，保證在真實(shí)性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實(shí)現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅!

一起房產(chǎn)稅籌劃案例

轄區(qū)內(nèi)某企業(yè)與風(fēng)景區(qū)度假村是關(guān)聯(lián)企業(yè)，該企業(yè)購(gòu)置了一塊地，共花費(fèi)2000萬(wàn)元（包括地價(jià)）興建了一賓館，毛坯房以年租金100萬(wàn)元租賃給度假村，租賃期為5年，度假村花費(fèi)了5000萬(wàn)元進(jìn)行了裝修，裝修成一五星級(jí)酒店。怎樣征收房產(chǎn)稅？

這是一個(gè)比較典型的房產(chǎn)稅籌劃案例，出租房的租金明顯偏低，卻似乎有合理理由，因此少繳了營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。對(duì)租賃期短的租入房產(chǎn)，進(jìn)行大投入裝修，出租房收取少量租金少繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅，租入房裝修費(fèi)可以進(jìn)“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”稅前扣除，不失為一個(gè)成功的籌劃。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。其中，房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算，納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。對(duì)于租入新房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法有關(guān)精神，如由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費(fèi)用，作為承租企業(yè)的“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，未計(jì)入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。因此，出租的房屋收回時(shí)，承租方的裝修費(fèi)用并不計(jì)入原值。本案中，該企業(yè)收回房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)原值依然為2000萬(wàn)元。

對(duì)于本案中的情況，沒(méi)查到總局專門(mén)的規(guī)定，深圳市稅務(wù)局有個(gè)通知《深圳市稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅若干政策問(wèn)題的通知》 （87）年深稅政三字第109號(hào)，第七條規(guī)定關(guān)于承租人按出租方要求對(duì)租入的房屋進(jìn)行維修其費(fèi)用是否并入租金計(jì)征房產(chǎn)稅的問(wèn)題規(guī)定：承租人按出租方的要求對(duì)租入的房屋進(jìn)行改造、維修、裝修，其費(fèi)用屬租金的組成部份，應(yīng)并入租金由出租方繳納房產(chǎn)稅。這條規(guī)定出臺(tái)已經(jīng)20多年了，沒(méi)見(jiàn)深圳地稅宣告失效，規(guī)定對(duì)此類籌劃確是個(gè)狠招，可是要確認(rèn)承租人按出租方的要求對(duì)租入的房屋進(jìn)行改造、維修、裝修，是個(gè)難點(diǎn)，完全還是部分要求？難以確認(rèn)，而且此規(guī)定沒(méi)有普遍效力。

從目前的政策規(guī)定，我們只能按照年租金100萬(wàn)元從租征收房產(chǎn)稅，營(yíng)業(yè)稅，希望今后有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)之策。因?yàn)樵撈髽I(yè)和度假村是關(guān)聯(lián)企業(yè)，適用“特別納稅條款”進(jìn)行收入調(diào)整，調(diào)整該企業(yè)的應(yīng)納稅所得額也許是個(gè)破解之道。

來(lái)源：稅 屋 作者：文火道