昆地稅發(fā)[2006]81號(hào) 昆明市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)昆明市地方稅務(wù)局個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅征收管理辦法(暫行)的通知

昆明市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)昆明市地方稅務(wù)局個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅征收管理辦法(暫行)的通知

昆地稅發(fā)[2006]81號(hào) 2006-12-01

　　第一條 為了加強(qiáng)和規(guī)范對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的征收管理，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》等相關(guān)文件規(guī)定制定本辦法。

　　第二條 在昆明市行政區(qū)域范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定申報(bào)繳納土地增值稅。

　　第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，與其轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅等稅種一并進(jìn)行征收管理。

　　第四條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

　　第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

　　第六條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得隱瞞不報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

　　第七條 納稅人有下列情形之一的，地稅機(jī)關(guān)按照有關(guān)規(guī)定予以核定其房地產(chǎn)成交價(jià)格。

　　(一)隱瞞、虛報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　　(二)申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低的;

　　(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的;

　　(四)不能完整準(zhǔn)確提供資料、憑證，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格難以確定的。

　　第八條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，凡能提供評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格及評(píng)估報(bào)告的，按房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格、支付的評(píng)估費(fèi)用、支付的地價(jià)款、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用和在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，以合法有效憑證為依據(jù)，經(jīng)地稅征收機(jī)關(guān)審核后，作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)算征收土地增值稅。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

　　第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供原購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　應(yīng)納土地增值稅計(jì)算方法：

　　應(yīng)納土地增值稅稅款=[轉(zhuǎn)讓收入-上手房購(gòu)入價(jià)×(1+5%×n)-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率。

　　公式中“n”是指從房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)年度起到轉(zhuǎn)讓年度止的年度數(shù)。

　　第十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。

　　對(duì)于納稅人在其購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)已繳納的契稅，如果是能提供評(píng)估價(jià)格的，因在房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

　　第十一條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供原購(gòu)房發(fā)票的，根據(jù)《云南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》 (云地稅發(fā)〔2006〕198號(hào))文件規(guī)定，對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，昆明市統(tǒng)一按1%的比例核定征收土地增值稅。

　　應(yīng)納土地增值稅計(jì)算方法：

　　應(yīng)納土地增值稅稅款=轉(zhuǎn)讓收入×1%。

　　第十二條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

　　第十三第 納稅人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)間的確定，按房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的日期，以先發(fā)生時(shí)間為準(zhǔn)。

　　第十四條 昆明市普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)按向國(guó)家有關(guān)部門(mén)的備案審批標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即普通住房：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e在144平方米以下，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.4倍以下;否則為非普通住房。

　　第十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓原自有住房，凡居住滿五年或五年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅;居住未滿三年的，按規(guī)定征收土地增值稅。

　　第十六條 對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

　　第十七條 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅(互換人要提供互換房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及復(fù)印件和經(jīng)公證的合同協(xié)議文本)。

　　第十八條 房地產(chǎn)所有人將房地產(chǎn)贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅;(當(dāng)事人要提供戶口冊(cè)和社區(qū)及民政部門(mén)的相關(guān)證明文件資料原件及復(fù)印件)

　　房地產(chǎn)所有人將房地產(chǎn)贈(zèng)予非直系親屬或不承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，按本辦法規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅;

　　通過(guò)法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬的，免征土地增值稅。

　　第十九條 納稅人擁有的房地產(chǎn)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回的，免征土地增值稅;

　　因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。

　　符合上述免稅規(guī)定的納稅人，須向房地產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

　　第二十條 根據(jù)房地產(chǎn)稅收一體化管理要求和現(xiàn)行的征收管理模式，在昆明市四城區(qū)范圍內(nèi)，包括三個(gè)開(kāi)發(fā)度假區(qū)及空港區(qū)，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅，在昆明市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心和官渡、西山分中心地稅服務(wù)窗口申報(bào)辦理征(免)稅相關(guān)手續(xù)。

　　其他縣(市、區(qū))范圍內(nèi)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅，按照屬地征管原則，到當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)申報(bào)辦理征(免)稅相關(guān)手續(xù)?；虻疆?dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易中心地稅服務(wù)窗口申報(bào)辦理征(免)稅相關(guān)手續(xù)。

　　第二十一條 房管部門(mén)按照“先稅后證”把關(guān)的原則，憑納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)填報(bào)的納稅申報(bào)表和所交納土地增值稅完稅憑證，享受免稅優(yōu)惠待遇的憑減免稅審批表，方予受理并給予辦理相關(guān)房地產(chǎn)交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記、變更手續(xù)。

　　第二十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)申報(bào)繳納土地增值稅需提交資料：

　　(一)辦理繳納稅款需提交資料：

　　1、本人身份證原件及復(fù)印件;

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證的原件及復(fù)印件;

　　3、原購(gòu)房時(shí)取得的由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件及復(fù)印件;

　　4、經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的房地產(chǎn)銷售合同或其他具有房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的原件及復(fù)印件;

　　5、地稅收收機(jī)關(guān)需要提供的其它相關(guān)資料或證明文件;

　　6、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅申報(bào)表。

　　(二)辦理免稅需提交資料：

　　1、本人身份證原件及復(fù)印件;

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證的原件及復(fù)印件;

　　3、原購(gòu)房時(shí)取得的由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票或合法有效憑證的原件及復(fù)印件;

　　4、經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的房地產(chǎn)銷售合同或其他具有房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)合同性質(zhì)的憑證的原件及復(fù)印件;

　　5、地稅征收機(jī)關(guān)需要提供的其它相關(guān)資料或證明文件;

　　6、減免稅審批表。

　　第二十三條 本辦法由昆明市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十四條 本辦法自2006年12月1日起執(zhí)行。

昆明市地方稅務(wù)局

2006年12月1日