青島市地稅局公告2023年第1號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法》的公告[全文廢止]

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法》的公告[全文廢止]

青島市地稅局公告2023年第1號(hào) 2023-01-22

稅屋提示——
1、依據(jù)青島市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問(wèn)題的公告，本法規(guī)自2023年9月21日起全文廢止。
2、依據(jù)青島市地稅局公告2023年第3號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法》的公告，自2023年7月20日起，本公告下列部分條款廢止或修訂：
一、第三十五條、第三十九條、第四十條、第四十八條第（六）項(xiàng)、第六十三條廢止。
二、第六十一條第（五）項(xiàng)修訂為：加計(jì)改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。
三、第六十二條第一款修訂為：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定在次月十五日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積,加轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金計(jì)算。其中單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算公式如下：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

現(xiàn)將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法》予以發(fā)布，自2023年4月1日起施行。特此公告。

青島市地方稅務(wù)局

2023年1月22日

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范和加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）和《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法（試行）〉的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理工作。

第三條 本辦法所稱(chēng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地方稅務(wù)征收機(jī)關(guān)。

本辦法所稱(chēng)普通住宅，是指青島市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住房。

本辦法所稱(chēng)配套設(shè)施是指能有償轉(zhuǎn)讓的未取得《商品房預(yù)售許可證》的地下室（儲(chǔ)藏室）、閣樓、車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施（不含人防）。

第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，保證納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

第五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo),及時(shí)對(duì)納稅人申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

第六條 土地增值稅以政府規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以政府規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期分批建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

第七條 清算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額。

第八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的資料，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置《房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺(tái)賬》，運(yùn)用信息化手段，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

第九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目《建設(shè)工程施工許可證》后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目信息登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，同時(shí)提供以下書(shū)面資料：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（五）建設(shè)工程施工許可證；

（六）建筑工程施工合同。

已開(kāi)始銷(xiāo)售但尚未辦理清算申報(bào)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)于本辦法施行后在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定時(shí)限內(nèi)補(bǔ)報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》和相關(guān)資料。

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變化或項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)特殊情況導(dǎo)致工程造價(jià)偏高，應(yīng)自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告并提交相應(yīng)資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查記錄，納稅人應(yīng)予以配合。

第十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得工程竣工驗(yàn)收備案證后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下書(shū)面材料。

（一）銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證；

（二）合同成本清單；竣工驗(yàn)收證明；建設(shè)方、施工方、咨詢(xún)企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報(bào)告；

（三）說(shuō)明直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的相關(guān)資料。

第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,應(yīng)在其達(dá)到該比例之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售、自用和出租情況說(shuō)明。

第十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定跟蹤監(jiān)控銷(xiāo)售剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。

第十四條 各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立完善與同級(jí)發(fā)展改革、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門(mén)的信息交換共享機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅管理。

第三章 預(yù)征管理

第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施先預(yù)征后清算的征管模式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入按照青島市地方稅務(wù)局預(yù)征規(guī)定執(zhí)行。

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算公式如下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入額×預(yù)征率

第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的過(guò)程中，隨同房?jī)r(jià)向購(gòu)房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和咨詢(xún)費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷(xiāo)售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。

第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并預(yù)繳土地增值稅。

第十九條 保障性住房和拆遷返還住房暫不預(yù)征土地增值稅。

第二十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算申報(bào)后至收到土地增值稅清算審核結(jié)論前，納稅人應(yīng)就其銷(xiāo)售剩余開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入繼續(xù)預(yù)繳土地增值稅，扣除項(xiàng)目總金額按申報(bào)時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積,加轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金計(jì)算。待收到審核結(jié)論后重新確定單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額再多退少補(bǔ)。

第二十一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按月預(yù)繳土地增值稅，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。

第二十二條 隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行預(yù)征；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。

第四章 土地增值稅清算管理

第一節(jié) 清算實(shí)施

第二十三條 土地增值稅的清算申報(bào)主體是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報(bào)的受理和審核。

第二十四條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

第二十五條 符合下列情形之一的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十六條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄒ曂N(xiāo)售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的，是指取得最后一份銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的情形。

第二十七條 上述第二十五條、第二十六條中所稱(chēng)的“全部竣工”“已竣工驗(yàn)收”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的情形：

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用(包括交付購(gòu)買(mǎi)方)；

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。