變更房產(chǎn)登記名稱需要繳納契稅嗎？

　　我公司為M省N市的一家餐飲公司，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為一棟700余平方米的樓房，因城市改造、企業(yè)改制等歷史原因，該棟樓房逐漸拆分為三個(gè)部分，并分別辦理了房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人均為“N市XX面食店有限公司”。因經(jīng)營(yíng)需要，2023年12月，我公司工商登記名稱由“N市XX面食店有限公司”變更為“N市面食店有限公司”。2023年底，公司新建的最后一部分房產(chǎn)得到當(dāng)?shù)卣_認(rèn)后，便辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)歸屬為“N市面食店有限公司”。最近，為保證公司名下房屋產(chǎn)權(quán)名稱一致，我們準(zhǔn)備將原有的三個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)證，統(tǒng)一更名為“N市面食店有限公司”。請(qǐng)問(wèn)，在這種情況下，我公司是否需要繳納契稅?

　　讀者：陳先生

　　一棟樓房因城市改造、企業(yè)改制、擴(kuò)建等原因，先后擁有4個(gè)所有權(quán)證書(shū)，的確有一點(diǎn)兒復(fù)雜。但是，從記者采訪的情況看，只要搞清楚問(wèn)題的本質(zhì)，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)并不復(fù)雜。根據(jù)契稅法，陳先生公司的房屋權(quán)屬是否發(fā)生變化，為是否繳納契稅的關(guān)鍵。

　　契稅法明確，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納契稅。所謂土地、房屋權(quán)屬變化，具體指三種情形：一是土地使用權(quán)出讓;二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、互換;三是房屋買(mǎi)賣、贈(zèng)與、互換。其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。以作價(jià)投資(入股)、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定征收契稅。

　　信永中和稅務(wù)師事務(wù)所合伙人鄒勝表示，如果“N市XX面食店有限公司”變更為“N市面食店有限公司”的過(guò)程中不涉及改制重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他所有權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，那么，由此帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利人名稱變更，是基于企業(yè)法律形式的簡(jiǎn)單改變，即不存在土地、房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不需要繳納契稅。

　　“企業(yè)在一些特定情況下，還可以享受免征契稅優(yōu)惠。”國(guó)家稅務(wù)總局湖南省稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處副處長(zhǎng)吳昌建分析，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“17號(hào)公告”)，企業(yè)改制中，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制(變更)后的公司中所持股權(quán)(股份)比例超過(guò)75%，且改制(變更)后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制(變更)后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。再如，在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

　　結(jié)合陳先生反映的情況看，如果“N市XX面食店有限公司”變更為“N市面食店有限公司”的過(guò)程中，涉及改制重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他所有權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，同時(shí)不滿足17號(hào)公告的規(guī)定，那么企業(yè)需要繳納契稅。反之，如果沒(méi)有涉及所有權(quán)的變化，無(wú)須繳納契稅。

　　進(jìn)一步講，如果陳先生公司于2023年12月完成工商登記信息變更后，及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記變更，就不會(huì)存在后續(xù)的涉稅疑問(wèn)。

　　契稅法明確，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前，申報(bào)繳納契稅。實(shí)務(wù)中，一些企業(yè)對(duì)此重視不夠，往往遇到涉稅問(wèn)題了才想起房屋權(quán)屬變更登記。還有一些企業(yè)在“先改制重組、后股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的聯(lián)動(dòng)交易中，未及時(shí)享受契稅減免優(yōu)惠，很容易產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　鄒勝提醒，準(zhǔn)備處理不動(dòng)產(chǎn)的納稅人和準(zhǔn)備變更不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的納稅人，應(yīng)高度重視相關(guān)的涉稅問(wèn)題，提前了解相關(guān)的稅收政策，在有效防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，及時(shí)享受稅收優(yōu)惠。

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　　來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào) 2023年03月03日 版次：06 作者：闞歆旸