國稅函[2007]603號解讀：外資房地產售后回租所得稅業(yè)務的批復[廢止]

　　根據《關于從事房地產開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號）文件的規(guī)定，從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉讓其生產、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業(yè)務分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理。企業(yè)銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業(yè)務發(fā)生當期的損益，計入當期應納稅所得額。文件同時明確，企業(yè)通過售后回租業(yè)務讓渡了以下一項或幾項資產權益或風險的，無論是否辦理該不動產的法律權屬變更（如產權登記或過戶），均應認定企業(yè)已轉讓了全部或部分不動產所有權：
????? 1、獲取資產增值收益的權益；
??????2、承擔發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；
????? 3、占有資產的權益；
???? ?4、在以后資產存續(xù)期內使用資產的權益，
???? ?5、處置資產的權益。企業(yè)與其關聯(lián)方進行不動產售后回租交易的，除適用本批復規(guī)定外，還應適用有關關聯(lián)企業(yè)業(yè)務往來的稅務管理規(guī)定。

　　解讀：從上述規(guī)定看，在執(zhí)行本文件時，需要注意以下問題：
　　1、本文件關于不論是否辦理不動產的法律權屬變更，只要實質轉移了與該項不動產的占有、使用、收益和處分相關的利益和損失，即認為企業(yè)“已轉讓了全部或部分不動產所有權”的規(guī)定，是實質課稅原則的體現。這一針對房地產行業(yè)的規(guī)定反映了近來國家對房地產行業(yè)宏觀調控力度和相關避稅行為打擊力度的加大。另外，稅務上的“實質課稅”原則與會計上的“實質重于形式”原則在這一問題上的運用是存在差別的。本文件雖然在一定程度上引入了“實質課稅”原則，但該條規(guī)定的目的是界定是否已轉讓相關不動產的“所有權”，而不是會計上所說的“與所有權相關的主要風險和報酬”。因此，“轉讓所有權”和“轉移與所有權相關的主要風險和報酬”仍然可能存在一定的區(qū)別。

　　2、關注與會計上對售后回租業(yè)務處理的差異。在新的企業(yè)會計準則體系下，售后回租業(yè)務是由《企業(yè)會計準則第21號——租賃》規(guī)范的。該準則第七章“售后租回交易”是對此類業(yè)務會計處理的專門規(guī)定。其基本要求是：承租人和出租人應當根據該準則第二章的規(guī)定，將售后租回交易認定為融資租賃或經營租賃：如果通過售后租回的交易安排，使與該不動產的所有權相關的風險和報酬仍然由房地產開發(fā)企業(yè)享有或承擔的，為融資租賃；如果交易安排并未改變與該不動產的所有權相關的風險和報酬已經轉移給購買方的事實，則為經營租賃。根據售后租回交易的性質確定其會計處理：售后租回交易認定為融資租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，并按照該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。售后租回交易認定為經營租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，并在租賃期內按照與確認租金費用相一致的方法進行分攤，作為租金費用的調整。但是，有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的，售價與資產賬面價值之間的差額應當計入當期損益。

　　將上述會計處理規(guī)定與本文件的稅務規(guī)定相比較，可以看到差異主要在于：稅務處理上并不區(qū)分售后回租交易的類型，而是一律要求將其分解為銷售和租賃兩項業(yè)務分別進行稅務處理，即將售價超過不動產計稅成本的差額計入當期應納稅所得額，以后向購房者支付的租金也可以稅前列支（但如果售后回租交易是與關聯(lián)方進行的，因而售價畸低或者租金畸高的，稅務機關可以根據有關關聯(lián)企業(yè)業(yè)務往來的稅務管理規(guī)定要求調整）。而在會計處理上，基本要求是將售價與資產賬面價值之間的差額予以遞延，作為以后期間折舊費用或者租金費用的調整（除非售后回租屬于經營租賃，且有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的，即售價和租金均按照市場公允價格水平確定），而不是直接確認為當期損益。因此，在通常情況下，因為在銷售當期將售價高于不動產計稅基礎的差額計入當期應納稅所得額，會導致產生可抵扣暫時性差異（遞延收益的計稅基礎為零，但賬面價值大于零），在符合《企業(yè)會計準則第18號——所得稅》規(guī)定條件的情況下，可以確認遞延所得稅資產，在合同約定的租賃期內逐步轉回。