房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務何時終止

　　下三種：房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止交納?對于這個問題，國家層面并沒有明確的文件規(guī)定，完全由各地稅務機關各自掌握。就我的工作經(jīng)驗而言，房地產(chǎn)公司開發(fā)用地的土地作用稅停征時點分以

　　(1)開發(fā)項目取得預售許可證，整個項目用地即停征土地使用稅，采用這種方法的較少，如蘇州工業(yè)園區(qū)即采用這種方法。

　　(2)根據(jù)小業(yè)主辦出土地證的面積停止征收相對應面積的土地使用稅。江蘇北部的一些城市采用這種方法。

　　(3)根據(jù)簽訂合同的銷售面積占(預售許可證載明的)全部可售建筑面積的比例分攤出已銷售的土地面積，停止征收對應面積的土地使用稅。

　　需要說明的是，以上三種方法是稅收實踐中形成的經(jīng)驗總結，僅屬于稅務機關的征管習慣。在實踐操作過程中，需尊重企業(yè)所在地稅務機關的管理習慣。(朱光磊：《房地產(chǎn)稅收面對面：實務與案例》，機械工業(yè)出版社，2013年1月靠前版，第14頁)

　　上述論述有一定的道理，但從國家稅法規(guī)定上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)何時終止城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務并非無跡可尋。

　　《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務院令第645號)第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人。《國家稅務局關于檢發(fā)〈關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》[(1988)國稅地字第15號]明確，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬***未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。因此，城鎮(zhèn)土地使用稅以擁有人繳納為原則，代管人或實際使用人繳納為補充。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。從上述規(guī)范性文件的規(guī)定可以看出，一般情況下，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務于土地交付或簽訂相關合同次月起至房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化當月止。這里的關鍵是，如何確定房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的時點。

　　房產(chǎn)或土地實物狀態(tài)發(fā)生變化主要是指房產(chǎn)或土地滅失或因其他原因導致不能使用的情況，屬于特殊情形，而權利狀態(tài)發(fā)生變化屬于交易的一般情況。所謂權利狀態(tài)發(fā)生變化，應當理解為納稅義務人在不再“使用土地”，一般是指房產(chǎn)或土地的所有人或使用人發(fā)生了變化，交易一方納稅義務終止之時即是另一方納稅義務產(chǎn)生之日。根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)規(guī)定：

　　一、購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　二、購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　三、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　再結合上述《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定，我們可以得出以下結論：

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓土地使用權的，應當自土地交付次月或轉讓合同簽訂次月起終止納稅義務;

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建商品房的，應當自房屋交付使用次月起終止納稅義務;

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓存量房的，應當自房屋辦理權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起終止納稅義務;

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出借房產(chǎn)的，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起終止納稅義務。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)終止城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅納稅義務，一般應當自交付房產(chǎn)或土地之次月起終止納稅義務;特殊情況下，以簽訂相關合同或有權機關簽發(fā)權屬證書之次月起終止納稅義務。當然，正如朱著所述，城鎮(zhèn)土地使用稅屬于地方稅種，地方稅務機關在執(zhí)法過程中擁有更大的話語權，實踐中如涉及金額不大，應以尊重當?shù)囟悇諜C關的征管習慣為妥。