銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確認(rèn)

增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間決定著什么時(shí)候應(yīng)該交稅，對(duì)于增值稅納稅人來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。由于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓比較特殊，通常時(shí)間長(zhǎng)，轉(zhuǎn)讓手續(xù)繁多，通常會(huì)經(jīng)過(guò)簽訂合同、付款、交房辦理登記等多個(gè)階段，那么銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在實(shí)務(wù)中又該如何確定?

這里《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第四十五條第(一)項(xiàng)規(guī)定了增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開(kāi)具**的，為開(kāi)具**的當(dāng)天。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

也就是說(shuō)36號(hào)文件對(duì)不動(dòng)產(chǎn)增值稅銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)主要是依據(jù)收款時(shí)間或是權(quán)屬變更時(shí)間。

而《物權(quán)法》第六條規(guī)定了物權(quán)取得、變更和消滅的一般方式，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”。第九條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依法登記，發(fā)生效力;未依法登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”由第九條可以看出，除特點(diǎn)情形外，其他人(法人、集體組織、自然人等)享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，形成法律效力;未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)效力。

即結(jié)合物權(quán)法及稅法上的規(guī)定，稅法上更強(qiáng)調(diào)一個(gè)合同的概念，這里根據(jù)《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第三條的規(guī)定，出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

只有在沒(méi)有合同或是合同約定不明確的情況下，才以權(quán)屬的變更作為征稅的依據(jù)。

比如：某房地產(chǎn)企業(yè)2019年1月1日收到預(yù)售款，并未發(fā)生納稅義務(wù)，因?yàn)殡m然滿(mǎn)足了收到款項(xiàng)，但沒(méi)有銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，交房之后就發(fā)生了應(yīng)稅行為，所以交房當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

再如：某納稅人2016年12月31日交付了房產(chǎn)，實(shí)際控制權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，那么2016年12月31日以后均屬于發(fā)生了增值稅應(yīng)稅行為，但由于企業(yè)簽訂了合同并明確了收款日期為2020年12月31日，則納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為2020年12月31日。

但對(duì)于交付的時(shí)點(diǎn)如何確認(rèn)?實(shí)務(wù)中也有不同的理解，通常的理解是以實(shí)際交付即轉(zhuǎn)移占有為前提，也有稅局是以合同約定或?qū)嶋H交付孰先來(lái)確定。如原湖北省國(guó)稅局在“房地產(chǎn)營(yíng)改增政策解答”中是這樣認(rèn)為：.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。在具體交房時(shí)間的辨別上，以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

這里以交房時(shí)間作為房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，主要是基于以下幾點(diǎn)考慮：一是可以解決稅款預(yù)繳時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不明確的問(wèn)題;二是可以解決房地產(chǎn)公司銷(xiāo)項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額發(fā)生時(shí)間不一致造成的錯(cuò)配問(wèn)題(如果按收到房屋價(jià)款作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，可能形成前期銷(xiāo)項(xiàng)稅額大、后期進(jìn)項(xiàng)稅額大、長(zhǎng)期留抵甚至到企業(yè)注銷(xiāo)時(shí)進(jìn)項(xiàng)稅額仍然沒(méi)有抵扣完畢的現(xiàn)象)。三是可以解決從銷(xiāo)售額中扣除的土地價(jià)款與實(shí)現(xiàn)的收入匹配的問(wèn)題。

綜合以上的觀(guān)點(diǎn)，為更好地利用資金的時(shí)間價(jià)值和規(guī)避相應(yīng)的法律和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，建議納稅人在發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售行為時(shí)，應(yīng)充分考慮相關(guān)法規(guī)的要求，并作合理的規(guī)劃。

2017年1月份的解讀——

商品房銷(xiāo)售增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 現(xiàn)在差異越來(lái)越大 <中翰聯(lián)合 張要杰>

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）中并未直接明確說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。那么理解其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的認(rèn)定應(yīng)該遵從第四十五條第（一）項(xiàng)規(guī)定“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具**的，為開(kāi)具**的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。”

在原營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售商品房收到預(yù)收款時(shí)即為其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。但是“營(yíng)改增”后，并未規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收賬款時(shí)間為其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，而是規(guī)定收到預(yù)收賬款時(shí)先按照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。究其原因，我認(rèn)為這是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)和增值稅原理相互妥協(xié)的結(jié)果。

從增值稅原理上講，預(yù)收款項(xiàng)是在交易行為成立或者完成之前收取的部分貨款，因此企業(yè)收到預(yù)收賬款時(shí)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)只是一項(xiàng)負(fù)債，商品交付義務(wù)一般在收取款項(xiàng)后一段時(shí)間才發(fā)生，因此不能確認(rèn)為銷(xiāo)售行為成立，不馬上產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。

從房地產(chǎn)角度將，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中很少采取全部利用自有資金方式，因此對(duì)信貸資金需要量很大。房地產(chǎn)企業(yè)為降低自身資金壓力和快速回款，一般會(huì)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售商品房。而我國(guó)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》均允許房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售商品房，但規(guī)定了預(yù)售取得的資金只能用于工程建設(shè)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式多為借款籌集啟動(dòng)資金、進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序后開(kāi)始預(yù)售商品房，并將收回的資金用于后續(xù)工程建設(shè)支出或者后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)速度很快。如果嚴(yán)格按照銷(xiāo)售行為完全成立時(shí)再征收稅款，房地產(chǎn)企業(yè)的資金可能早已用于支付工程款項(xiàng)或者償還貸款甚至是后續(xù)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而沒(méi)有資金繳納稅款了。

從稅收征管角度講，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)前期會(huì)取得大量的進(jìn)項(xiàng)稅額，如果以收取預(yù)收賬款為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按照預(yù)收賬款計(jì)算出的銷(xiāo)項(xiàng)稅可能靠前時(shí)間就被大量的留抵進(jìn)項(xiàng)稅額沖減掉了。以至于項(xiàng)目開(kāi)始的一段時(shí)間內(nèi)，根本無(wú)法征收到稅款，造成稅款入庫(kù)前后差異較大，時(shí)間不均勻，不利于財(cái)政組織收入。

另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)采取一般計(jì)稅方法，則在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額時(shí)允許在銷(xiāo)售額中扣減已經(jīng)支付的土地價(jià)款支出。而房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)一般以預(yù)測(cè)面積計(jì)算應(yīng)收取的房款，財(cái)稅[2016]140號(hào)文件又允許扣除支付給其他個(gè)人和單位的拆遷補(bǔ)償支出，導(dǎo)致如果以收取預(yù)收賬款為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，會(huì)造成銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)算不準(zhǔn)確。

因此出于及時(shí)籌集稅款入庫(kù)、適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)流程和房地產(chǎn)企業(yè)特殊計(jì)稅方法的多重目的，規(guī)定在收取預(yù)收賬款時(shí)按照規(guī)定預(yù)繳一部分稅款。待到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)再按照規(guī)定計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額扣減取得的進(jìn)項(xiàng)稅額和預(yù)繳的增值稅額的余額申報(bào)繳納增值稅。同時(shí)根據(jù)上述分析，也就決定了，不可能以《商品房銷(xiāo)售合同》（預(yù)售）為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)稅行為的判定標(biāo)準(zhǔn)。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間究竟如何判定？

對(duì)于判斷房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間首先需要判斷什么是“發(fā)生應(yīng)稅行為”，什么是“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成”。

我認(rèn)為需要區(qū)分兩種情形，靠前，預(yù)售商品房的；第二，銷(xiāo)售現(xiàn)房的。

預(yù)售商品房和銷(xiāo)售現(xiàn)房的區(qū)別在于所銷(xiāo)售的商品房標(biāo)的物所處的狀態(tài)不同。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人的，為銷(xiāo)售現(xiàn)房。

如果房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售商品房的，根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在取得國(guó)有土地使用權(quán)證、工程規(guī)劃及施工許可證件后，只要投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上時(shí)，即可申請(qǐng)預(yù)售商品房。但是，即使買(mǎi)受人與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂了《商品房預(yù)售合同》，買(mǎi)受人依舊存在較多的不確定因素導(dǎo)致無(wú)法取得擬購(gòu)買(mǎi)的商品房。因此如果以簽訂了《商品房預(yù)售合同》確認(rèn)為銷(xiāo)售行為已經(jīng)完成，那么就無(wú)法區(qū)分預(yù)繳稅款和增值稅本身的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成稅制混亂。

那么如何判定銷(xiāo)售行為已經(jīng)完成，一般來(lái)說(shuō)可能存在兩種思路：一、實(shí)際房屋交付時(shí)；二、辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)。

我個(gè)人比較傾向房屋交付時(shí)確認(rèn)為銷(xiāo)售行為已經(jīng)完成。因?yàn)樯唐贩康漠a(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理時(shí)間一般都比較滯后，如果嚴(yán)格按照辦理完畢產(chǎn)權(quán)證書(shū)的話(huà)，那么企業(yè)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間無(wú)疑將嚴(yán)重滯后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是進(jìn)項(xiàng)稅額遲遲無(wú)法抵扣，造成進(jìn)項(xiàng)稅額與銷(xiāo)項(xiàng)稅額嚴(yán)重錯(cuò)位。我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅制度中，均以風(fēng)險(xiǎn)、報(bào)酬以及控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入的確認(rèn)時(shí)間的判定基本要素。那么房地產(chǎn)企業(yè)將房屋交付買(mǎi)受人時(shí)，可以視為已經(jīng)將房屋的控制權(quán)以及房屋本身的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人處，可以判定為銷(xiāo)售行為已經(jīng)完成。如果房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的是現(xiàn)房，由于房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格，即和市場(chǎng)上的一般貨物并無(wú)區(qū)別。因此房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)房的情形較為簡(jiǎn)單，不在贅述。

因此，我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同約定的房屋交付時(shí)間為宜。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）

附件1：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法

第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具**的，為開(kāi)具**的當(dāng)天。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定

（八）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。

2.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4.一般納稅人銷(xiāo)售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

（十）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)若干稅收政策指引(來(lái)源：海南省國(guó)家稅務(wù)局　 日期：2016-11-21)

二、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收征管問(wèn)題

（一）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

財(cái)稅36號(hào)文附件一第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具**的，為開(kāi)具**的當(dāng)天。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

根據(jù)上述規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者簽訂書(shū)面合同約定付款日期或開(kāi)具**，滿(mǎn)足此三個(gè)條件中任何一個(gè)條件即為發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)該按適用稅率計(jì)算繳納增值稅。除上述情況外，其他時(shí)間收到的款項(xiàng)可視為預(yù)收款，按3%計(jì)算預(yù)繳增值稅。

省局2016年7月印發(fā)的《房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收政策指引》第五、六條相應(yīng)廢止。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào)）

第三條商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱(chēng)商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》（建設(shè)部令第131號(hào)）

第二條　本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。

第五條　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第十條　商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民***土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。

商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書(shū)面委托書(shū)。

第十一條　開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定。

《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法>的決定》（中華人民共和國(guó)主席令第七十二號(hào)）

第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào))

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))，現(xiàn)將營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)征管問(wèn)題公告如下：

九、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào))附件《商品和服務(wù)稅收分類(lèi)與編碼(試行)》中的分類(lèi)編碼調(diào)整以下內(nèi)容，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開(kāi)票軟件升級(jí)到最新版本(V2.0.11)：

(十一)增加6“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷(xiāo)售和充值”、602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。

使用“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，**稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用**。