房產(chǎn)稅—稅率及計(jì)稅依據(jù)總結(jié)

1.稅率——比例稅率。

（1）從價計(jì)征——1.2%；

（2）從租計(jì)征——12%。

個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

2.計(jì)稅依據(jù)

（1）一般規(guī)定

1、從價計(jì)征（自用）：計(jì)稅依據(jù)=房產(chǎn)余值

房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）

扣除比例為10%～30%。

房產(chǎn)原值的確定：

①房屋原值：房屋本身原值+附屬設(shè)備價值+配套設(shè)施價值

②更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施對房屋原值的影響

房屋原值=房屋的原始價值+更換的新設(shè)備、設(shè)施的價值-房屋原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值（易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件除外）

③地價對房產(chǎn)原值的影響（★）

對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價。

④納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

2、從租計(jì)征（出租）：計(jì)稅依據(jù)=租金收入

【提示】無租使用的房產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值。

（2）特殊規(guī)定（★）

1、投資聯(lián)營的房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

①參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，計(jì)稅依據(jù)=房產(chǎn)余值。

②不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險，只收取固定收入的，計(jì)稅依據(jù)=租金收入。

【例題·多選題】下列關(guān)于房產(chǎn)投資的房產(chǎn)稅的說法，正確的有（ ）。

A.以房產(chǎn)投資成立有限公司，投資方按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅

B.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入，投資方以固定收入視為租金收入，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅

C.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，被投資方以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅

D.以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，投資方不再計(jì)征房產(chǎn)稅

【答案】BCD

【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待，以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對于成立有限公司的，房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)過戶到新公司的名下，故投資方不再繳納房產(chǎn)稅；以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。

2 、融資租賃房屋：計(jì)稅依據(jù)=房產(chǎn)余值

【提示】

納稅義務(wù)發(fā)生時間：由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

3、免收租金出租房產(chǎn)的納稅人和計(jì)稅依據(jù)

①納稅人——產(chǎn)權(quán)所有人（出租方）

②計(jì)稅依據(jù)=房產(chǎn)余值

4、具備房屋功能的地下建筑房產(chǎn)稅的征收（★）

【重點(diǎn)小結(jié)】地下建筑房產(chǎn)稅與地上房屋建筑房產(chǎn)稅的比較：

①對于與地上房屋相連的地下建筑應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

②出租地下建筑的房產(chǎn)稅與出租地上房屋建筑的房產(chǎn)稅規(guī)定完全相同。

③工業(yè)用途以及商業(yè)和其他用途的獨(dú)立的地下建筑與地上房屋建筑房產(chǎn)稅的區(qū)別僅是對應(yīng)稅房產(chǎn)的原值按照一定的比例進(jìn)行了調(diào)整，即縮小了計(jì)稅原值。工業(yè)用途的獨(dú)立的地下建筑以房屋原價的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。商業(yè)和其他用途的獨(dú)立的地下建筑以房屋原價的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

【例題·單選題】下列關(guān)于房產(chǎn)原值的有關(guān)規(guī)定，不正確的是（ ）。

A.與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價值的配套設(shè)施要計(jì)入房產(chǎn)原值

B.納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值

C.中央空調(diào)不計(jì)入房產(chǎn)原值

D.對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值

【答案】C

【解析】凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅；對于附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

【例題·單選題】某企業(yè)2016年擁有一幢三層的辦公樓，原值6000萬元，將其中的1/3以每月15萬元的租金出租給其他單位使用，2016年4月底，原租戶的租期到期，該企業(yè)將該幢辦公樓進(jìn)行改建，更換樓內(nèi)電梯，將原值80萬元的電梯更換為120萬元的新電梯，并為該辦公樓安裝了300萬元的智能化樓宇設(shè)施，這些改建工程于7月底完工，該企業(yè)所在地省人民***規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，該企業(yè)2016年應(yīng)納房產(chǎn)稅（ ）萬元。

A.51.49

B.52.38

C.53.05

D.53.19

【答案】D

【解析】2016年1～4月

應(yīng)納房產(chǎn)稅=6000×2/3×（1-30%）×1.2%×4/12+15×4×12%=11.2+7.2=18.4（萬元）

2016年5～7月應(yīng)納房產(chǎn)稅=6000×（1-30%）×1.2%×3/12=12.6（萬元）

對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計(jì)入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值。

2016年8月至年底應(yīng)納房產(chǎn)稅=（6000+120-80+300）×（1-30%）×1.2%×5/12=22.19（萬元）

該企業(yè)2016年應(yīng)納房產(chǎn)稅=18.4+12.6+22.19=53.19（萬元）。