房產(chǎn)稅—稅率、計稅依據(jù)、應納稅額的計算及征收管理（總結）

知識點：房產(chǎn)稅 稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算

（一）稅率——比例稅率

（二）計稅依據(jù)

1.從價計征（經(jīng)營自用的房產(chǎn)）——房產(chǎn)的計稅價值（余值）

　　計稅價值（余值）：房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值。各地扣除比例由當?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民***確定。房產(chǎn)的計稅余值＝房產(chǎn)原值×（1－10%～30%）

　　（1）房屋原值

　　①房屋原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

　　②對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。

　?、蹖Φ貎r的規(guī)定

　　對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　宗地容積率＝建筑面積÷土地面積 如一塊土地的面積是10萬平方米，在土地上建造了2萬平方米的房屋，此時宗地容積率=2÷10=0.2；如果建造8萬平方米的房屋，則宗地容積率是0.8.如果是宗地容積率是0.2的房屋是需要按照房產(chǎn)建筑面積的2倍即2×2＝4萬平方米計算地價的。

　?、芊课莞綄僭O備和配套設施的計稅規(guī)定

　　房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　　a.凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅；

　　b.對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

　?、莞臄U建對房屋原值的影響

　　納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　⑥地下建筑應稅房產(chǎn)原值的確定

　　凡在房產(chǎn)稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　地下建筑應稅房產(chǎn)原值的確定

　　如果是單獨建造的地下建筑物是可以享受折扣優(yōu)惠的，但是如果是與地上建筑物相連的建筑物則是沒有折扣優(yōu)惠需要按照地上建筑物的相關規(guī)定計算房產(chǎn)稅的。

　?。?）居民住宅區(qū)內業(yè)主共有經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅

　　由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅

　　（3）投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計稅的規(guī)定

（1）如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征；　　

2.從租計征（出租的房產(chǎn)）

　　（2）對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；

　?。?）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　　比如說有兩個合同，分別租賃五年，靠前個合同中每年租金120萬，靠前年中免租3個月，相當于靠前年的租金是90萬。繳納房產(chǎn)稅的時候前三個月是按照房產(chǎn)余值從價計征房產(chǎn)稅的，后九個月是按照租金收入90萬從租計征方式繳納房產(chǎn)稅的；第二個合同房產(chǎn)租賃時間5年，合同中明確寫明靠前年房產(chǎn)租金90萬，第二年到第五年是120萬，不寫明靠前年免租期那么繳納房產(chǎn)稅的時候是按照90×12%計算房產(chǎn)稅的。