房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計(jì)算方法和會(huì)計(jì)處理

　　1、土地增值稅的應(yīng)稅收入

　　《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：

　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　2、預(yù)交土地增值稅的計(jì)算

　　根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：

　　1、一般計(jì)稅方法下：

　　預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率

　　2、簡易計(jì)稅方法下：

　　預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率

　　為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

　　如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項(xiàng)目（開工日期在2016年5月1日后），2017年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:

　　1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元

　　預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。

　　2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：

　　應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元

　　土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬元

　　預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

　　從上述結(jié)果來看，雖然計(jì)算簡化了些，但預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算”，“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算，但在個(gè)別省市，強(qiáng)制納稅人按照上述規(guī)定計(jì)算繳納我認(rèn)為有些欠妥。

　　3、預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

　　沿用上例，該企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬元，則會(huì)計(jì)處理如下：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 20

　　　　貸：銀行存款 20

　　待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí)，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目：

　　借：稅金及附加 20

　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅 20

　　但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。

　　還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費(fèi)用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時(shí)再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項(xiàng)目未完工時(shí)應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性。所以，我個(gè)人更傾向于這種會(huì)計(jì)處理方式。