國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[條款修訂]

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告[條款修訂]

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 2016-3-31

　　稅屋提示——依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告，自2018年6月15日起，本法規(guī)稅務(wù)機(jī)構(gòu)名稱修訂。國(guó)稅機(jī)構(gòu)和地稅機(jī)構(gòu)合并前，需要適用本公告公布的稅收規(guī)范性文件的，按照修改前的規(guī)定執(zhí)行。

　　靠前條 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào))及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。

　　自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

　　第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！　?/p>

　　第二章 一般納稅人征收管理

　　靠前節(jié) 銷售額

　　第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡(jiǎn)稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

　　銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)&pide;(1+11%)

　　第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

　　當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積&pide;房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

　　當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

　　支付的土地價(jià)款，是指向***、土地管理部門或受***委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

　　華稅：本條解析了可以扣除的土地價(jià)款的范圍，公告特別指出以納稅人直接支付的土地價(jià)款為準(zhǔn)，在存在土地價(jià)款返還的情況下，直接支付的土地價(jià)款可能小于財(cái)政票據(jù)上記載的土地價(jià)款，這種處理與土地增值稅項(xiàng)下的土地價(jià)款處理如出一轍，應(yīng)該引起納稅人高度重視。對(duì)于可能取得***土地價(jià)款返還的，應(yīng)該協(xié)商***部門以其他名義獎(jiǎng)勵(lì)，而不能直接以土地款返還的名義支付。

　　第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。

　　第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

　　第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

　　房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

　　(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

　　(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

　　第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

　　第二節(jié) 預(yù)繳稅款

　　第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款&pide;(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

　　第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　第三節(jié) 進(jìn)項(xiàng)稅額

　　第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模&pide;房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)

　　第四節(jié) 納稅申報(bào)

　　第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅[2016]36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　第五節(jié) **開具

　　第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅**。

　　第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅**的，可以開具增值稅普通**，不得開具增值稅專用**。

　　第十八條 一般納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用**。

　　第三章 小規(guī)模納稅人征收管理

　　靠前節(jié) 預(yù)繳稅款

　　第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人(以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款&pide;(1+5%)×3%

　　第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

　　第二節(jié) 納稅申報(bào)

　　第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　第三節(jié) **開具

　　第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通**。購(gòu)買方需要增值稅專用**的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

　　第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅**的，可以開具增值稅普通**，不得申請(qǐng)代開增值稅專用**。

　　第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開增值稅專用**。

　　第四章 其他事項(xiàng)

　　第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。

　　第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

　　第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局。

　　國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司承辦辦公廳

　　2016年3月31日