XM：千萬(wàn)別墅1元起拍，是“餡餅”還是“陷阱”？

“寧波一679萬(wàn)元?jiǎng)e墅1元起拍！”10月26日，一則這樣的新聞登上了微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議?！　ma...

　　“寧波一679萬(wàn)元?jiǎng)e墅1元起拍！”10月26日，一則這樣的新聞登上了微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

　　Xman也跟風(fēng)去圍觀了一下這套別墅法拍房，果然是1元起拍！這套別墅共4層，帶閣樓、車庫(kù)、庭院，總建筑面積258.93平方米，看起來(lái)還是不錯(cuò)的~

　　雖說(shuō)最終拍賣的成交價(jià)肯定不止1元，但這并不妨礙我們?nèi)^別人是如何搶“餡餅”的，因?yàn)榭雌饋?lái)真的很劃算！那么，法拍房真的劃算嗎？

　　法拍房，即遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房子，一般發(fā)生在民事執(zhí)行過程中。近年來(lái)，由于大部分城市對(duì)法拍房不限購(gòu)、不限貸、不限售，且成交價(jià)一般為市場(chǎng)價(jià)的7-8折，吸引了很多投資者和購(gòu)房人的目光。因此，這些以低于市場(chǎng)價(jià)被售出的法拍房，也被稱為“撿漏房”。

　　某拍賣網(wǎng)上的法拍房報(bào)價(jià)

　　比如瀚海法拍網(wǎng)顯示，賈躍亭和前妻位于北京朝陽(yáng)區(qū)泛海國(guó)際的一套市值2450萬(wàn)元的住宅，起拍價(jià)1545萬(wàn)元，最終以2420萬(wàn)元成交，低于市場(chǎng)價(jià)30萬(wàn)元；另一套位于朝陽(yáng)區(qū)CBD總部公寓的市值1150萬(wàn)元的住宅，起拍價(jià)635萬(wàn)元，最終以1080萬(wàn)元成交，低于市場(chǎng)價(jià)70萬(wàn)元。

　　由于法拍房的價(jià)格實(shí)惠、購(gòu)買政策寬容，近年來(lái)法拍房逐漸成為投資客們的一門生意，以低于市場(chǎng)價(jià)拍賣到，基本上是拍到就是賺到。

　　當(dāng)然，北上廣深的一些法拍房，由于地理位置優(yōu)越、房子歷史干凈，雖然最終市場(chǎng)成交價(jià)格可能和正常商品房相差不太多，但也是有賺的。

　　比如今年上半年，一位購(gòu)房者以311萬(wàn)元購(gòu)置了北京東城區(qū)興隆都市馨園的一套30多平方米的房產(chǎn)，結(jié)果兩個(gè)月后去辦理房產(chǎn)過戶，卻發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米上漲了1萬(wàn)多元。也就是說(shuō)，這位購(gòu)房者剛拿到房產(chǎn)證就賺了近40萬(wàn)元，回報(bào)率高達(dá)12%。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，法拍房真的是一門穩(wěn)賺不賠的好生意嗎？

　　臨近雙十一，各大房企也紛紛加入購(gòu)物狂歡節(jié)中。在淘寶平臺(tái)上，數(shù)百家房企帶著80萬(wàn)套房源參加“雙11線上支付尾款返現(xiàn)”活動(dòng)，與此同時(shí)，一批不限購(gòu)住宅則直接打出了“不止7折”的口號(hào)，推出了一批“1元起拍”的涉刑房產(chǎn)，也就是法拍房。

　　在這些1元起拍的房產(chǎn)中，從市場(chǎng)估價(jià)幾十萬(wàn)到幾千萬(wàn)的房子都有。而且這些房子實(shí)行“一元起拍，以拍定為原則”的處置規(guī)則，即如果沒有悔拍等特殊情況，只需要進(jìn)行一次拍賣就可以成交。以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)拍到這套房子，是不是讓人很心動(dòng)呢？

　　但Xman想說(shuō)，并不是每個(gè)人都能消受的起。因?yàn)榉ㄅ姆孔拥奶厥庑?，一套看起?lái)不錯(cuò)的房子，可能問題很多，你需要付出的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1元。

　　通常來(lái)說(shuō)，競(jìng)買法拍房的大致流程是：房源公示→交保證金→競(jìng)拍→交尾款→交接成交確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書→房產(chǎn)解封→過戶、審稅→拿房產(chǎn)證。

　　這其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問題，你可能就無(wú)法順利拿到房產(chǎn)證。

　　法拍房參與門檻其實(shí)并不低

　　在參與競(jìng)拍“1元起拍”的房子前，你首先需要獲得一個(gè)競(jìng)拍資格——交保證金。保證金數(shù)額大多在市場(chǎng)估價(jià)的5%-20%左右。比如上文的寧波一元起拍別墅，市場(chǎng)估價(jià)679萬(wàn)，需要交納保證金136萬(wàn)，也不是一般人能參與的。

　　法拍房存在房產(chǎn)***問題

　　有的房子在拍賣前，因原房主將房子租賃給他人，或房屋被原房主的債權(quán)人霸占，結(jié)果導(dǎo)致自己無(wú)法入住。

　　法拍房瑕疵很多

　　有的法拍房在拍賣前，可能內(nèi)部裝修就已經(jīng)被破壞了。購(gòu)房者拿到房子后必須進(jìn)行維修才能入住，這也是一筆不小的成本。此外，部分房子可能曾發(fā)生過命案。

　　法拍房存在欠款問題

　　有的房子因原房主拖欠大量暖氣水電、物業(yè)費(fèi)等，甚至土地款未補(bǔ)齊，購(gòu)房人在拿到房子后需要自行補(bǔ)繳才能正常入住。

　　法拍房存在無(wú)法過戶問題

　　有的房子上掛有他人戶口，且拒不遷走，這種情況下，購(gòu)房人是無(wú)法進(jìn)行過戶，辦理產(chǎn)權(quán)證的。此外，如果房子是多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院，不同地域的法院實(shí)施的，可能還會(huì)存在拍賣后如果有的查封或抵押沒有解除，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　然而，對(duì)于上述法拍房存在的問題，也沒有很好的解決方案。和購(gòu)買二手房一樣，法拍房拍賣成功后，后續(xù)一切流程手續(xù)和風(fēng)險(xiǎn)都是由購(gòu)房者自行承擔(dān)。而有些法院為了盡快將拍賣房變現(xiàn)，可能不會(huì)對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)做周密的調(diào)查。這些潛在風(fēng)險(xiǎn)只能靠購(gòu)房人自己的前期調(diào)查。

　　1元起拍房的話題確實(shí)很火熱，但不少人還是保持了清醒。畢竟保證金就已經(jīng)設(shè)置了高門檻。更何況，一些起拍價(jià)看似很低的房子，最終成交價(jià)往往很高。比如，位于杭州余杭區(qū)的一套法拍房，以1元起拍，最終卻以2020萬(wàn)成交，和市場(chǎng)估價(jià)1494萬(wàn)比起來(lái)，最終溢價(jià)35%。

　　在Xman看來(lái)，1元起拍也只是噱頭而已，為的只是吸引眾人圍觀。盡管法拍房的最終成交價(jià)往往低于市場(chǎng)估價(jià)，但就像上文提到的，法拍房最大的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)就是隱性債務(wù)，有時(shí)候連法院都不一定查的出來(lái)。你以為的“天上掉餡餅”也許是等著你的“陷阱”。想要撿漏的購(gòu)房者或投資人，還是要慎重考慮。

　　（以上部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）