（2023）云民終86號 云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局委托代建合同糾紛二審民事判決書

　　發(fā)文機關(guān)：云南省高級人民法院

　　發(fā)文字號：（2023）云民終86號

　　發(fā)文日期：2023-03-13

云南省高級人民法院民事判決書

(2023)云民終86號

　　上訴人(原審原告)：云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：云南省昆明市人民中路168-178號武成商業(yè)步行街南幢五層S7號。

　　法定代表人：李某羲，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：吳雪瓊，云南云典律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

　　委托訴訟代理人：余美娟，云南云典律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

　　上訴人(原審被告)：國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局(原昆明市官渡區(qū)地方稅務(wù)局)。住所地：云南省昆明市官渡區(qū)寶海路519號。

　　法定代表人：祝某昆，局長。

　　委托訴訟代理人：葛永坤，云南永天律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

　　委托訴訟代理人：徐燕，云南永天律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

　　上訴人云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱JT公司)因與上訴人國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局(以下簡稱官渡稅局)委托代建合同糾紛一案，不服云南省昆明市中級人民法院(2023)云01民初551號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，于2023年2月26日通過網(wǎng)上開庭審理了本案，上訴人JT公司的委托訴訟代理人吳雪瓊，上訴人官渡稅局的法定代表人祝某昆及委托訴訟代理人葛永坤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　JT公司的上訴請求：1、撤銷原判第一項，改判由官渡稅局支付委托代建費56500565.1元，并以56500565.1元為基數(shù)，從2008年9月3日起至款項付清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息(扣減官渡稅局已經(jīng)代償?shù)?3772950.46元);2、一、二審訴訟費，由官渡稅局承擔。事實及理由：原判采納云南中正司法鑒定所的鑒定意見中涉案的辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款，但對同屬該份司法鑒定意見中的開發(fā)利潤9315582.99元未予認定錯誤。JT公司在涉案的辦公樓及配套設(shè)施代建過程中，通過建設(shè)施工行為獲取利潤，被轉(zhuǎn)讓2/3畝土地通過經(jīng)營銷售獲取利潤，兩項并不沖突，原判不支持代建利潤違背代建性質(zhì)的認定。原判認定本案為委托代建合同法律關(guān)系，卻遺漏了土地使用稅5068400元、出讓契稅179009.22元及清非及配套完善用地土地出讓價款17409356.64元，合計22656765.86元，官渡稅局應(yīng)承擔土地稅費6895827.68元(22656765.86÷33.94畝×10.33畝)，該筆費用應(yīng)計入代建成本，由官渡稅局承擔。合同約定由JT公司承擔費用的前提是基于委托開發(fā)房地產(chǎn)的關(guān)系，本案的土地性質(zhì)為劃撥，手續(xù)不完善，通過代建行為后取得完善的國有出讓用地，需產(chǎn)生變更稅費，但原判認定為委托代建合同關(guān)系，根據(jù)委托代建合同的性質(zhì)，由委托代建人承擔相關(guān)的稅費，原判支持土地的價值，但未對土地上產(chǎn)生的稅費一并處理，顯失公平。

　　官渡稅局口頭答辯稱：本案是委托代建關(guān)系，而不是委托開發(fā)房地產(chǎn)的關(guān)系，官渡稅局將其享有33余畝土地委托JT公司建設(shè)辦公樓，JT公司不應(yīng)享有利潤。委托代建法律關(guān)系中產(chǎn)生的契稅是JT公司應(yīng)交納的房產(chǎn)稅，依照法律規(guī)定納稅的主體是JT公司，如JT公司認為不應(yīng)由其交納，屬于依法申請退稅的行政法律關(guān)系，而不是本案民事訴訟審理的范疇。

　　官渡稅局的上訴請求：1、撤銷原判第一項;改判其應(yīng)支付的代建費為28434852.45元(82084852.45元-5365萬元)及以28434852.45元為基數(shù)，自生效判決確定的支付時間起至款項付清之日止，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息，扣減2023年8月19日官渡稅局代償?shù)?3772950.46元;2、一、二審訴訟費、鑒定費，由JT公司承擔。事實及理由：雙方簽訂的《協(xié)議書》約定“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費以省、市局批準的價格5365萬元為準。并約定“土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物的補償，JT公司暫不支付給官渡稅局，用作扣減官渡稅局日后向JT公司支付辦公樓的價款。從協(xié)議約定的內(nèi)容均表明在結(jié)算支付委托代建費用時，應(yīng)予以扣減、沖抵的款項數(shù)額，不是結(jié)算時應(yīng)計算的項目、組成部分，委托代建費用為28434852.45元(82084852.45元-5365萬元)。原判超越了JT公司的訴訟請求的范疇，JT公司在訴訟請求及事實和理由中一直主張扣除5365萬元，雙方對5365萬元作為應(yīng)付代建費用扣減、沖抵無爭議。原判從辦公樓移交時起算利息錯誤，涉案辦公樓于2008年9月2日移交占有使用，但JT公司未向官渡稅局移交工程竣工結(jié)算資料，導致無法按約定進行審計確認最終工程價款，無法明確應(yīng)支付的代建費，并非官渡稅局故意不支付委托代建費。JT公司未按約定將辦公樓產(chǎn)權(quán)登記在官渡稅局名下，而是將辦公樓登記在JT公司名下，并用于抵押貸款從中獲取利益，支付利息無公平合理性，利息應(yīng)從生效判決確定的時間起算，先計算應(yīng)付委托代建費及利息至代償日2023年8月19日，同時扣減代償?shù)?3772950.46元，剩余應(yīng)付的委托代建費用利息再從2023年8月20日開始計算。

　　JT公司口頭答辯稱：對于5365萬元，是按合同約定作為國有資產(chǎn)的價值，該價值包含土地價。確認辦公樓為代建樓，應(yīng)予以扣減相應(yīng)的土地價款，原判對此事實認定清楚，與本案事實相符。JT公司一直主張土地價款應(yīng)計入代建成本，由官渡稅局承擔。原判僅明確了土地價款只在辦公樓土地范圍外沒有超出JT公司訴請。JT公司沒有任何違約行為，官渡稅局未按協(xié)議約定支付對價，JT公司用其名下資產(chǎn)貸款，貸款也用于辦公樓的建設(shè)未從中獲取任何利益，也符合雙方2006年8月25日合同第八條第三項約定，本案經(jīng)多次審理確定無法審計的過錯在對方，原判對此認定事實正確，請求予以維持。

　　JT公司向一審法院起訴請求：1.官渡稅局支付拖欠的“昆明市馨逸雅筑商務(wù)寫字樓”開發(fā)建設(shè)費用65370253.68元、資金占用費37075828.88元(自2008年8月起至2023年5月止)，上述兩項合計102446082.56元;2.官渡稅局支付從2023年6月1日起至付清全部款項之日止的資金占用費(以拖欠的開發(fā)建設(shè)費65370253.68元為基數(shù)，按銀行同期貸款利息的2倍計算);3.官渡稅局承擔本案訴訟費、審計費。

　　原審法院確認的案件事實：2006年8月11日，國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局(原昆明市官渡區(qū)地方稅務(wù)局)作為比選人委托云南國內(nèi)招標有限公司發(fā)布《招標文件》，邀請符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)商參加比選，為案涉“官渡區(qū)地方稅務(wù)局辦公樓、配套設(shè)施、住宅工程委托開發(fā)項目”提供房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。2006年8月16日，JT公司遞交了《投標文件》。2006年8月17日，官渡地稅向JT公司發(fā)出《中選通知書》，確認JT公司為本次招標的中選人。

　　2006年8月25日，官渡稅局(甲方)與JT公司(乙方)簽訂《合同書》，約定甲方將昆明市官渡區(qū)203號35.13畝土地，委托乙方根據(jù)甲方使用功能和國家立項批復及城市建設(shè)規(guī)劃的要求，進行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，改擴建辦公業(yè)務(wù)用房及配套設(shè)施、綠化、道路、車庫等，辦公區(qū)的建設(shè)規(guī)模根據(jù)甲方的使用功能和國家立項批復要求，報經(jīng)城市規(guī)劃部門批準的文件為準。合同第二條項目實施方式約定：1、甲方將35.13畝土地(其中，劃撥用地6.35畝，綜合用地28.78畝)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方(并簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同)，土地使用權(quán)證由甲方指定土地部門進行代管，并進行他項權(quán)益登記和支付履約保證金300萬元，作為乙方建設(shè)辦公區(qū)的履約擔保。具體事宜以雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同為準。2、甲方轉(zhuǎn)給乙方的國有資產(chǎn)按國有資產(chǎn)處置相關(guān)規(guī)定辦理，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價以雙方認可的評估價為準，價款作為甲方置換辦公區(qū)的建設(shè)投資款。待建設(shè)方案報批相關(guān)部門批準后，雙方再簽訂辦公區(qū)轉(zhuǎn)讓合同。4、辦公區(qū)竣工驗收、整體交付使用后，乙方將辦公區(qū)的土地及房屋轉(zhuǎn)讓移交給甲方，同時甲方返還履約保證金，撤銷土地使用證上所設(shè)的他項權(quán)益。第四條項目定價方式約定：辦公區(qū)造價待項目建設(shè)完成后，以審計部門最終的審計造價為準。第六條雙方責權(quán)約定：一、甲方的責權(quán)：1、簽訂合同后，盡快將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，配合乙方辦理土地轉(zhuǎn)讓的有關(guān)手續(xù)。2、完善建設(shè)用地上現(xiàn)有建筑物的拆遷工作，三通一平后并于2006年11月1日前將土地移交乙方。4、按雙方確認的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計方案，配合乙方向市、區(qū)政府及市、區(qū)規(guī)劃土地部門申請建設(shè)用地位置的置換。7、辦公區(qū)工程建設(shè)驗收合格后，甲方應(yīng)在竣工結(jié)算完成后30個工作日內(nèi)接收該項目工程，并辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)交接手續(xù)。二、乙方的責權(quán)：1、負責辦理與項目工程建設(shè)相關(guān)的政府職能部門的協(xié)調(diào)工作，完善各項手續(xù)，使項目能夠順利實施。6、甲乙雙方簽訂本合同后15天內(nèi)，乙方向甲方提交保證金100萬元，作為本項目工程的前期履約保證金，待手續(xù)完善齊全，項目開工后，保證金退還乙方。7、按規(guī)定的建設(shè)周期時限，竣工驗收后按審計部門認定的最終結(jié)算為準，雙方債務(wù)清算完畢后，30個工作日內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證等按轉(zhuǎn)讓方式移交甲方，并完善各種手續(xù)。第七條其他約定約定：4、辦公區(qū)項目驗收合格后，甲、乙必須按國家建設(shè)工程價款結(jié)算辦法規(guī)定進行項目結(jié)算。第八條違約責任約定：3、工程建設(shè)完工后，在甲方未付清辦公區(qū)建設(shè)價款時，項目工程所用土地和該建設(shè)項目工程產(chǎn)權(quán)由乙方(或乙方委托機構(gòu))代管，甲方不能用其產(chǎn)權(quán)進行融資行為(用于支付乙方款項除外)，否則應(yīng)賠償乙方的直接經(jīng)濟損失。

　　2006年9月27日，官渡稅局(甲方)與JT公司(乙方)簽訂《協(xié)議書》，就甲方依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方與乙方在該塊土地上建蓋的辦公大樓及附屬設(shè)施進行置換事宜達成如下一致意見：一、甲方的土地位于云南省昆明市官渡區(qū)，該土地使用的面積為22626.78平方米(合33.94畝)。二、甲方土地使用權(quán)證的證號為：昆國用(2002)字第××號、昆國用(2006)第××號、昆官完國用(2006)第10610103857號、昆官完國用(2006)第10610103858號、昆官完國用(2006)第10610103859號、昆官完國用(2006)第10610103860號，土地取得方式為：出讓(29.92畝)，轉(zhuǎn)讓(4.02畝)，用途為：綜合用地和商業(yè)用地。三、乙方受讓該宗土地的目的為：作為官渡區(qū)地方稅務(wù)局新建辦公區(qū)的建設(shè)用地和乙方的開發(fā)用地。四、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上附著物處理的約定雙方另以補充協(xié)議約定。五、土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物的補償費乙方暫不支付給甲方，用作扣減甲方日后向乙方支付辦公區(qū)的價款，辦公區(qū)建設(shè)需經(jīng)雙方確認并經(jīng)相關(guān)部門批準。六、辦公區(qū)造價控制在甲方要求的范圍內(nèi)，最終辦公區(qū)的價格以審計部門審計的價款為準。七、辦公區(qū)建設(shè)的有關(guān)手續(xù)由乙方負責辦理和完善，甲方在相關(guān)手續(xù)辦理方面給予協(xié)助。八、與原土地相關(guān)的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證的移交時間和方法以委托開發(fā)合同約定為準。甲方需向乙方提供原土地上的相關(guān)資料。九、土地使用權(quán)與辦公區(qū)所有權(quán)置換后，且各項手續(xù)辦理完畢后，甲方的各項與土地使用權(quán)相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給乙方;辦公區(qū)建成后，乙方的各項與辦公區(qū)所用權(quán)相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)也一并轉(zhuǎn)移給甲方。

　　同日，雙方簽訂《補充協(xié)議》(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)，約定：三、乙方受讓該宗土地的目的為：作為官渡地稅新建辦公區(qū)的建設(shè)用地和乙方的開發(fā)用地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后由此涉及到的土地用途變更、規(guī)劃手續(xù)、項目審批手續(xù)由乙方負責辦理和完善，所涉及的手續(xù)辦理和費用由乙方承擔，同時在手續(xù)辦理方面甲方給予協(xié)助。八、本次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款乙方不直接向甲方支付，而直接用于沖抵甲方將來應(yīng)向乙方支付辦公區(qū)建設(shè)的工程價款，并最終根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款與甲方應(yīng)支付的工程價款總額的實際進行結(jié)算，多退少補。九、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)由乙方負責辦理，甲方根據(jù)情況給予配合。所涉及的稅費按照法律規(guī)定各自承擔。同日，雙方還簽訂《補充協(xié)議》(地上附著物補償協(xié)議)，約定甲方現(xiàn)有土地上建筑物情況以評估報告為準，并以評估價值作為對房產(chǎn)、建筑物的補償價格，對建筑物的補償價款甲方將其與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款一并沖減甲方應(yīng)支付的新建辦公區(qū)的價款。

　　官渡稅局委托昆明易利嘉房地產(chǎn)評估有限公司對官渡區(qū)所屬地塊房地產(chǎn)進行價值評估，昆明易利嘉房地產(chǎn)評估有限公司于2006年9月5日至2006年9月11日期間進行了評估作業(yè)，并于2006年9月11日出具《昆易評字(2006)第0912號房地產(chǎn)估價報告》，確定評估對象在評估時點(2006年6月26日)的價值合計為53645188元(其中：土地評估總價為38948209.98元，建筑物、構(gòu)筑物評估總價為11122549.17元)。

　　2006年10月20日，官渡稅局(甲方、轉(zhuǎn)讓人)與JT公司(乙方、受讓人)簽訂《協(xié)議書》，約定官渡稅局將其所有的土地使用權(quán)座落于官渡區(qū)關(guān)上鎮(zhèn)上苜蓿村股份合作社，使用權(quán)屬面積：33.94畝轉(zhuǎn)讓給JT公司，并約定土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費以省、市局批準價格5365萬元為準，雙方有以土地置換辦公樓的意向性，待官渡稅局辦理完善相關(guān)發(fā)改立項、采購等手續(xù)后再行履行。

　　2006年10月27日，官渡稅局(甲方、轉(zhuǎn)讓人)與JT地產(chǎn)(乙方、受讓人)簽訂六份《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，約定甲方將其座落于官渡區(qū)的[昆官完國用(2006)第10610103860、10610103858、10610103857、10610103859號;昆國用(2006)第××、00××54號]土地使用證項下合計18392.86平方米商業(yè)用地及4234.86平方米機關(guān)團體辦公用地轉(zhuǎn)讓給乙方，并于2006年10月31日辦理了上述六份轉(zhuǎn)讓合同的公證。JT公司為此支付了相應(yīng)契稅，受讓了上述土地使用權(quán)證項下土地，并取得了[昆國用(2008)第00162號]、[昆國用(2007)第00027號]、[昆國用(2007)第00028號]、[昆國用(2007)第00031號]、[昆國用(2007)第00030號]、[昆國用(2007)第00032號]土地使用權(quán)證。

　　2007年8月1日，JT公司取得“馨逸雅筑小區(qū)商務(wù)辦公樓”用地項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;2009年8月5日，JT公司取得“商務(wù)辦公區(qū)”建設(shè)項目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;2009年9月，JT公司取得“商務(wù)辦公區(qū)”工程《建筑工程施工許可證》。2009年3月3日，昆明市發(fā)展和改革委員會向JT公司出具《關(guān)于對“馨逸雅筑”建設(shè)項目核準的批復》(昆發(fā)改審批辦[2009]29號)。2008年6月18日，案涉工程“馨逸雅筑商務(wù)寫字樓”項目通過五單位竣工驗收合格，并于2008年11月6日取得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。JT公司于2008年11月11日取得[昆明市房權(quán)證官字第××號]《房屋所有權(quán)證》(房屋坐落：昆明市馨逸雅筑-商務(wù)寫字樓;結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu);房屋總層數(shù)：14;建筑面積：19032.2㎡;設(shè)計用途：非住宅)。

　　2008年7月5日至2008年9月2日期間，JT公司向昆明銀海物業(yè)服務(wù)有限公司就涉案建設(shè)完畢的辦公樓以及配套設(shè)施進行了移交，昆明銀海物業(yè)服務(wù)有限公司系官渡地稅委托的物業(yè)公司。

　　本案原一審審理過程中，一審法院委托云南中正司法鑒定所，對JT公司開發(fā)建設(shè)的官渡區(qū)昆明市馨逸雅筑商務(wù)寫字樓的工程造價以及該寫字樓的房屋配套設(shè)施的價值進行鑒定，該鑒定所作出云中司[2023]第014號鑒定意見：昆明市官渡區(qū)關(guān)上馨逸雅筑商務(wù)寫字樓及其配套設(shè)施工程鑒定工程造價為91400434.74元。該鑒定意見含拆遷補償費、勘察設(shè)計及前期費用、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)配套設(shè)施工程費用、開發(fā)期間財務(wù)成本、開發(fā)管理費、開發(fā)利潤。土地費用23712069.83元則不在委托鑒定范圍而不作鑒定。

　　另查明，根據(jù)《中共中央關(guān)于深化黨和國家機構(gòu)改革的決定》、《深化黨和國家機構(gòu)改革方案》、《國務(wù)院機構(gòu)改革方案》，昆明市官渡區(qū)國家稅務(wù)局、昆明市官渡區(qū)地方稅務(wù)局合并為國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局，并于2023年7月20日掛牌。

　　在一審法院審理的官渡稅局訴華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行、JT公司、昆明美景建筑工程有限公司、劉丕菊、裴柏楠、裴文勝、侯振敏案外人執(zhí)行異議之訴一案中，一審法院作出已經(jīng)發(fā)生法律效力的(2023)云01民初3227號民事調(diào)解書，確認雙方達成的調(diào)解協(xié)議合法有效，調(diào)解協(xié)議的主要內(nèi)容為：JT公司、昆明美景建筑工程有限公司、劉丕菊、裴柏楠、裴文勝、侯振敏截止2023年4月12日尚欠華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行借款本金、利息以及律師費、保全費、訴訟費共計43772950.46元，官渡稅局自愿代JT公司向華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行償付上述欠付款項，官渡稅局代JT公司所償付的上述欠付款項應(yīng)在本案審理的官渡稅局尚應(yīng)支付的工程價款中予以扣減;還約定JT公司同意協(xié)助配合官渡稅局辦理昆明市官渡區(qū)519號“馨逸雅筑”商務(wù)寫字樓產(chǎn)權(quán)過戶登記的相應(yīng)手續(xù)，將該商務(wù)寫字樓的產(chǎn)權(quán)登記權(quán)利人變更到官渡稅局名下。該民事調(diào)解書生效后，官渡稅局按調(diào)解書約定內(nèi)容通過銀行轉(zhuǎn)賬將代付款43772950.46元匯入一審法院賬戶，一審法院于2023年8月19日將該款發(fā)放給華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行，即官渡稅局已按照該民事調(diào)解書的約定內(nèi)容實際履行了代付款支付義務(wù)。

　　原審法院認為，官渡稅局與JT公司經(jīng)過公開招投標程序并于2006年8月25日簽訂的《合同書》(以下簡稱8.25合同)，以及于2006年9月27日簽訂的《協(xié)議書》(以下簡稱9.27協(xié)議)、兩份《補充協(xié)議》和2006年10月20日簽訂的《協(xié)議書》(以下簡稱10.20協(xié)議)，均是雙方當事人在平等自愿的基礎(chǔ)上意思表示一致達成的契約，且不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，也未侵害第三人和社會公共利益，上述合同、協(xié)議合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力，即雙方當事人應(yīng)當按照協(xié)議約定全面、認真、誠實地履行自己的義務(wù)。后因國家機構(gòu)改革，官渡地稅與昆明市官渡區(qū)國家稅務(wù)局合并為國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局，并于2023年7月20日掛牌，官渡地稅在上述合同、協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)依法當由官渡稅局承受，JT公司對此亦無異議，予以確認。

　　JT公司主張雙方建立的是委托開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系，官渡稅局則主張雙方建立的是委托代建合同法律關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。”房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，對此，根據(jù)《最高人民法院民事案件案由規(guī)定》第81條關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛包含委托代建合同糾紛，合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛和項目轉(zhuǎn)讓合同糾紛三種類型，而委托代建合同則是指建房人獲得國有土地使用權(quán)后委托房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)代建房屋、并向受托房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)支付酬金的協(xié)議;委托人應(yīng)當享有土地使用權(quán)、承擔立項等建設(shè)成本并向代建人支付酬金，代建人則應(yīng)當具有相應(yīng)資質(zhì)，并利用自己的資質(zhì)代建房人依法進行相關(guān)建設(shè)活動。

　　從合同目的看。根據(jù)本案查明的法律事實，官渡稅局享有昆明市官渡區(qū)203號35.13畝土地的使用權(quán)，以及在該土地上所建蓋的辦公樓及相應(yīng)建筑物的合法權(quán)益，其通過招投標程序與JT公司簽訂合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議的真實意思表示的本質(zhì)就是在案涉土地上建蓋新的且具備符合使用要求的案涉辦公樓，但官渡稅局并不具備開發(fā)建設(shè)辦公樓的資質(zhì)和能力，故而委托具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的JT公司代為實施辦公樓的建設(shè)為官渡稅局目的，JT公司經(jīng)過投標并中標的方式與官渡稅局用其享有的開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)和能力，在案涉土地上通過為官渡稅局建設(shè)案涉辦公樓的方式獲取相應(yīng)合法的報酬。JT公司所開發(fā)建設(shè)的案涉辦公樓并不能對外銷售給不特定的第三人，只能按照官渡稅局的使用要求和國家規(guī)劃部門的項目批準進行開發(fā)建設(shè)，建成后即應(yīng)按照合同約定將案涉辦公樓交付給官渡稅局占有、使用并享有物權(quán)權(quán)利。官渡稅局與JT公司簽訂合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議的目的，并非是想通過對案涉土地的開發(fā)經(jīng)營并對外銷售獲取相對應(yīng)的利益對價，而是利用JT公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)為官渡稅局建設(shè)符合約定用途的案涉辦公樓，且該案涉辦公樓在建成后應(yīng)由官渡稅局享有相應(yīng)物權(quán)權(quán)利，亦即雙方真實的合同目的是官渡稅局委托JT公司進行案涉辦公樓建設(shè)，而非雙方合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目轉(zhuǎn)讓甚或所謂的委托開發(fā)房地產(chǎn)。

　　從合同履行看。雖然在雙方簽訂的合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議中，約定官渡稅局應(yīng)將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給JT公司，JT公司在案涉土地上建蓋案涉辦公樓后，再將案涉土地及之上建蓋的案涉辦公樓的物權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)讓回轉(zhuǎn)給官渡稅局，雙方也按照該約定通過簽訂《國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓合同》的方式將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記在JT公司名下，但是合同、協(xié)議約定的履行方式和順序，將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在JT公司名下是為了更好履行其受托為官渡稅局建蓋案涉辦公樓的義務(wù)，便于辦理案涉建設(shè)工程相應(yīng)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等批準許可文件，而非是JT公司獨自享有案涉土地相關(guān)權(quán)益自行申請立項審批進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營。正如雙方所簽8.25合同第六條“雙方責權(quán)”第二項“乙方的責權(quán)”約定“負責辦理與項目工程建設(shè)相關(guān)的政府職能部門的協(xié)調(diào)工作，完善各項手續(xù)，使項目能夠順利實施”;在JT公司建蓋完成案涉辦公樓后，雙方所簽合同、協(xié)議均約定JT公司應(yīng)將案涉土地和辦公樓轉(zhuǎn)讓回轉(zhuǎn)給原官渡地稅，期間，JT公司對案涉土地和辦公樓的產(chǎn)權(quán)僅是代管，正如雙方所簽8.25合同第二條“項目實施方式”第4項約定“辦公區(qū)竣工驗收、整體交付使用后，乙方將辦公區(qū)的土地及房屋轉(zhuǎn)讓移交給甲方”，以及第八條“違約責任”第3項約定“工程建設(shè)完工后，在甲方未付清辦公區(qū)建設(shè)價款時，項目工程所用土地和該建設(shè)項目工程產(chǎn)權(quán)由乙方(或乙方委托機構(gòu))代管，甲方不能用其產(chǎn)權(quán)進行融資行為(用于支付乙方款項除外)，否則應(yīng)賠償乙方的直接經(jīng)濟損失”。JT公司通過轉(zhuǎn)讓方式取得案涉土地使用權(quán)并以其名義辦理相關(guān)用地、建設(shè)規(guī)劃許可證照，僅僅是為了履行雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議的約定，最終的履行目的和指向是按照約定為官渡稅局建蓋符合專門使用要求的辦公樓，并將該辦公樓和土地的物權(quán)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記給官渡稅局，而非是JT公司獨立以自己的名義對案涉土地和辦公樓進行開發(fā)建設(shè)經(jīng)營。

　　從整個地塊看。根據(jù)本案查明的法律事實，現(xiàn)雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議約定的33.94畝土地上建蓋完成了兩個部分，即由官渡稅局占有使用的10.33畝土地及之上的案涉辦公樓，JT公司定向和對外銷售的住宅商品房，該事實狀態(tài)與雙方所簽9.27協(xié)議第三條約定“乙方受讓該宗土地的目的為：作為官渡地稅新建辦公區(qū)的建設(shè)用地和乙方的開發(fā)用地”相符，也就是說，在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議中，就住宅商品房部分是雙方允許JT公司獨立開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的房地產(chǎn)項目部分，JT公司可針對該部分土地的開發(fā)利用進行房地產(chǎn)項目經(jīng)營，而案涉土地和辦公樓部分，如前所述，從合同目的和履行看，均非允許JT公司獨立進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營。在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議約定的33.94畝土地上，官渡稅局與JT公司實際上建立了兩種法律關(guān)系：一種是針對案涉土地和辦公樓的委托代建合同法律關(guān)系，一種是針對定向或可對外銷售的住宅商品房部分涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系。就兩者關(guān)系而言，住宅商品房部分涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系顯然是為了更好的履行委托代建合同法律關(guān)系，有效保證和降低官渡稅局委托JT公司代建案涉辦公樓所應(yīng)支付的建設(shè)成本和相應(yīng)酬金，不能因JT公司確有獨立開發(fā)建設(shè)并對外銷售經(jīng)營住宅商品房的行為而掩蓋或吸收雙方簽訂合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議所欲實現(xiàn)的最為主要和重要的目的—委托JT公司代建案涉辦公樓。JT公司提出雙方建立的是委托開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系的主張不成立，不予支持;而官渡稅局抗辯提出雙方建立的是委托代建合同法律關(guān)系，有事實和法律依據(jù)，予以支持，將在此法律關(guān)系項下審理并確定雙方當事人的權(quán)利義務(wù)。

　　針對建設(shè)工程價款司法鑒定。根據(jù)本案查明的法律事實，雖然雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議約定“辦公區(qū)造價待項目建設(shè)完成后，以審計部門最終的審計造價為準”、“辦公區(qū)項目驗收合格后，甲、乙必須按國家建設(shè)工程價款結(jié)算辦法規(guī)定進行項目結(jié)算”、“辦公區(qū)造價控制在甲方要求的范圍內(nèi)，最終辦公區(qū)的價格以審計部門審計的價款為準”，但案涉辦公樓于2008年6月竣工驗收合格并于7-9月交付官渡稅局實際占有使用至今，雙方因爭議均未能完成委托審計部門對案涉辦公樓建設(shè)工程價款的審計結(jié)算，且在原一審訴訟期間，應(yīng)官渡稅局的要求，一審法院曾準許由官渡稅局協(xié)調(diào)案涉辦公樓及配套設(shè)施建設(shè)工程價款的審計事宜，卻協(xié)調(diào)未果，官渡稅局遂同意JT公司的司法鑒定申請，由一審法院將案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款依法委托司法鑒定機構(gòu)進行司法鑒定，故案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款應(yīng)以在原一審中依法委托云南中正司法鑒定所所作司法鑒定意見書作為確定依據(jù)。

　　針對案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款的確定?，F(xiàn)雙方當事人對于依據(jù)該司法鑒定意見確定案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款均無異議，爭議的僅是怎樣依據(jù)該司法鑒定意見書的建設(shè)工程價款分項鑒定意見加以確定案涉辦公樓及配套設(shè)施的最終造價。該司法鑒定意見書的鑒定結(jié)果為：昆明市官渡區(qū)關(guān)上馨逸雅筑商務(wù)寫字樓及其配套設(shè)施工程鑒定工程造價為91400434.74元，該鑒定結(jié)果含拆遷補償費、勘察設(shè)計及前期費用、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)配套設(shè)施工程費用、開發(fā)期間財務(wù)成本、開發(fā)管理費、開發(fā)利潤。土地費用23712069.83元則不在委托鑒定范圍而不作鑒定。對此，雙方存有爭議的部分是開發(fā)期間財務(wù)成本、開發(fā)管理費、開發(fā)利潤和土地費用23712069.83元，對其他部分則無爭議，對于雙方無爭議的部分予以確認。

　　關(guān)于造價構(gòu)成。經(jīng)審查雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議的約定，對于案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款應(yīng)包含哪些費用構(gòu)成并無明確具體的約定，僅有“以審計部門最終的審計造價為準”的約定，根據(jù)民事法律行為當事人有約定的從其約定、無約定的依據(jù)法律規(guī)定的基本原則，對于案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款的費用構(gòu)成則應(yīng)依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定加以確定，進而，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部印發(fā)的《建筑安裝工程費用項目組成》(建標[2023]44號)第一條第一款的規(guī)定，建筑安裝工程費用項目按費用構(gòu)成要素組成劃分為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金，即工程價格由成本(直接成本、間接成本)、利潤(酬金)和稅金構(gòu)成。財務(wù)成本和管理費。根據(jù)該司法鑒定意見書載明的鑒定結(jié)果，案涉辦公樓及配套設(shè)施的鑒定工程造價包含了開發(fā)期間財務(wù)成本和開發(fā)管理費，而開發(fā)期間財務(wù)成本和開發(fā)管理費均是JT公司在開發(fā)建設(shè)案涉辦公樓及配套設(shè)施所必然會產(chǎn)生的成本費用，也是國家法律法規(guī)規(guī)定的建設(shè)工程價款的基本構(gòu)成項目，該司法鑒定意見書將開發(fā)期間財務(wù)成本和開發(fā)管理費作為鑒定工程造價內(nèi)容加以確定并無不當，故官渡稅局對此提出的異議不成立，不予支持。

　　開發(fā)利潤。根據(jù)《建筑安裝工程費用項目組成》的上述規(guī)定，開發(fā)利潤當屬建設(shè)工程價款的構(gòu)成部分，利潤當是建筑企業(yè)通過建設(shè)行為所應(yīng)當獲得報酬，但是，一是本案雙方當事人建立的是委托代建合同法律關(guān)系，而非建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系，即JT公司并非是通過直接的建設(shè)施工行為在所獲得建設(shè)工程價款中獲取利潤，而是通過接受官渡稅局的委托完成開發(fā)建設(shè)案涉辦公樓及配套設(shè)施的任務(wù)獲取相應(yīng)的報酬;二是必須注意到的是，在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議中，均明確約定JT公司受讓關(guān)上寶海路203號33.94畝土地的用途和目的為：為官渡稅局新建辦公樓和進行商業(yè)開發(fā)，而事實上案涉辦公樓的占地面積為10.33畝，僅占轉(zhuǎn)讓給JT公司的全部用地面積的不到1/3，其他2/3畝的土地則被JT公司用于住宅商品房的開發(fā)經(jīng)營銷售，雙方當事人通過合同約定和實際履行為，對JT公司受托代建案涉辦公樓及配套設(shè)施的報酬作出了權(quán)利義務(wù)安排，即官渡稅局根據(jù)委托代建合同應(yīng)向JT公司支付的報酬，實以JT公司對2/3畝被轉(zhuǎn)讓土地進行商業(yè)開發(fā)經(jīng)營銷售獲利所實現(xiàn);三是在轉(zhuǎn)讓關(guān)上寶海路203號33.94畝土地時，雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議中，均約定JT公司應(yīng)向官渡稅局支付的土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費5365萬元暫不支付，待案涉辦公樓及配套設(shè)施建成后抵扣沖減應(yīng)付建設(shè)工程價款，而雙方對該土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費5365萬元實際不支付并用于建設(shè)工程價款抵扣沖減的權(quán)利義務(wù)安排，實際上是對JT公司代建案涉辦公樓及配套設(shè)施時降低資金成本和壓力，也就是對代建報酬的一種變相支付方式，該司法鑒定意見書的鑒定結(jié)果中的開發(fā)利潤9315582.29元不應(yīng)案涉委托代建合同法律關(guān)系中作為案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款予以確定。第四，土地費用23712069.83元。該費用是JT公司自行計算并在司法鑒定中要求作為鑒定項目加以鑒定的。雙方當事人建立的基礎(chǔ)法律關(guān)系是委托代建合同，而非土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或商品房買賣合同法律關(guān)系，JT公司為開發(fā)利用土地依法所繳納或產(chǎn)生的相應(yīng)規(guī)稅和費用，并不必然納入JT公司的開發(fā)成本而分攤給官渡稅局;二是雙方于2006年9月27日簽訂的《補充協(xié)議》(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)第三條明確約定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后由此涉及到的土地用途變更、規(guī)劃手續(xù)、項目審批手續(xù)由乙方負責辦理和完善，所涉及的手續(xù)辦理和費用由乙方承擔，同時在手續(xù)辦理方面甲方給予協(xié)助”，以及10.20協(xié)議第六條明確約定“辦理上述土地使用權(quán)變更登記手續(xù)所發(fā)生的稅、費由乙方承擔”。辦理包括案涉土地在內(nèi)的整塊關(guān)上寶海路203號33.94畝土地的用途變更、規(guī)劃、項目審批等手續(xù)所產(chǎn)生的費用均應(yīng)由JT公司自行承擔，而非作為JT公司的代建成本分攤給官渡稅局承擔，基于當事人約定優(yōu)先的民事法律基本原則，雙方當事人對上述費用負擔作出的權(quán)利義務(wù)安排當合法有效并對雙方產(chǎn)生法律拘束力。JT公司主張的土地費用23712069.83元不成立，不予支持。根據(jù)原一審依法委托云南中正司法鑒定所所作司法鑒定意見書，案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款應(yīng)為82084852.45元(91400434.74元-9315582.29元)。

　　對官渡稅局尚應(yīng)向JT公司支付的委托代建費用。根據(jù)雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議的約定，JT公司應(yīng)向官渡稅局支付的土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費5365萬元暫不支付，待案涉辦公樓及配套設(shè)施建成后抵扣沖減應(yīng)付建設(shè)工程價款，故在案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款82084852.45元中，應(yīng)對上述土地轉(zhuǎn)讓費和地上附著物補償費用予以扣除;在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議中約定的應(yīng)抵扣沖減建設(shè)工程價款的土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費5365萬元，根據(jù)雙方簽訂一系列協(xié)議和補充協(xié)議時依據(jù)的昆明易利嘉房地產(chǎn)評估有限公司作出的《房地產(chǎn)估價報告》[昆易評字(2006)第0912號]，該評估價5365萬元中包含的33.94畝土地評估價值為38948209.98元，而案涉辦公樓及配套設(shè)施占用的土地面積為10.33畝，案涉辦公樓及配套設(shè)施所占用土地的價值應(yīng)為11854301.98元(38948209.98元÷33.94畝×10.33畝)。由于雙方當事人建立的是委托代建合同法律關(guān)系，官渡稅局將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給JT公司僅是為了更好的履行該委托代建案涉辦公樓法律關(guān)系的方式，故而在雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議中約定的土地轉(zhuǎn)讓費和地上附著物補償費5365萬元中包含了案涉土地的價值，在依約將案涉土地及其之上建蓋的辦公樓和配套設(shè)施均應(yīng)轉(zhuǎn)移回轉(zhuǎn)給官渡稅局時，亦應(yīng)在土地轉(zhuǎn)讓費和地上附著物補償費5365萬元中扣除按照原評估價格確定的案涉土地價值，并且，在依法委托所作司法鑒定意見書的鑒定結(jié)果中，并未包含案涉土地的價值，在雙方約定的應(yīng)抵扣沖減建設(shè)工程價款的土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費5365萬元中，扣減應(yīng)轉(zhuǎn)移回轉(zhuǎn)給官渡稅局的案涉土地價值11854301.98元后，尚應(yīng)抵扣沖減的土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費為41795698.02元。官渡稅局尚應(yīng)向JT公司支付的委托代建費用應(yīng)為40289154.43元(案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款82084852.45元-土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費41795698.02元)。

　　案涉辦公樓于2008年6月竣工驗收合格并于7-9月交付官渡稅局實際占有使用至今，雙方因爭議均未能完成委托審計部門對案涉辦公樓建設(shè)工程價款的審計結(jié)算，導致JT公司至今尚未能通過其已經(jīng)完成的委托代建行為獲得相應(yīng)報酬，官渡稅局已于2008年9月就已實際占有使用案涉辦公樓及配套設(shè)施，享受了因履行案涉委托代建合同所獲得的相應(yīng)權(quán)益，結(jié)合本案實情，根據(jù)公平、誠實信用的基本法律原則，確定由官渡稅局向JT公司支付以尚欠委托代建費40289154.43元為基數(shù)按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的從案涉辦公樓及配套設(shè)施交付次日即2008年9月3日起至款項付清之日止的利息。至于JT公司要求按照中國人民銀行同期貸款利率二倍計算的資金占用費，因雙方所簽合同及一系列協(xié)議、補充協(xié)議中，并無對欠付委托代建費用應(yīng)按二倍利率計算資金占用費的約定，也與本案實情不符，故JT公司的該項訴求不成立，不予支持。

　　由于在一審法院審理的官渡稅局訴華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行、JT公司、昆明美景建筑工程有限公司、劉丕菊、裴柏楠、裴文勝、侯振敏案外人執(zhí)行異議之訴一案中，一審法院作出的(2023)云01民初3227號民事調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力，明確官渡稅局自愿代JT公司向華夏銀行股份有限公司昆明官渡支行償付的43772950.46元，應(yīng)在本案官渡稅局尚應(yīng)支付的工程價款中予以扣減，而官渡稅局已于2023年8月19日按該調(diào)解書的約定實際履行了代付款支付義務(wù)，故在官渡稅局尚應(yīng)支付JT公司的上述委托代建費用和利息中，應(yīng)予扣減官渡稅局已經(jīng)代償?shù)?3772950.46元。JT公司的訴訟請求部分成立，部分予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條之規(guī)定，判決：“一、被告國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付委托代建費40289154.43元，并支付以委托代建費40289154.43元為基數(shù)從2008年9月3日起至款項付清之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息(同時，應(yīng)予扣減國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局已經(jīng)代償?shù)?3772950.46元);二、駁回原告云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。案件受理費554030.41元，由云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔193910.64元，由國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局負擔360119.77元。司法鑒定費60萬元，由國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局承擔”。

　　二審中，JT公司提交以下證據(jù)：1、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅》12份、《補交土地價款繳款書》1份、《土地使用權(quán)出讓契稅》1份、《完善用地收據(jù)及契稅》1份，欲證明官渡稅局將商業(yè)用地18392.86平方米、辦公用地性質(zhì)的土地4234.86平方米轉(zhuǎn)讓給JT公司，JT公司為完成涉案工程的建設(shè)，實際支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅818265.13元、補交土地款5068400元、土地使用權(quán)出讓契稅179009.22元及清費完善用地使用權(quán)出讓款及契稅17409356.64元，上屬費用為JT公司實際成本支出，應(yīng)計入涉案工程造價。2、《房產(chǎn)稅繳款書》1份，欲證明官渡稅局自2008年9月實際使用涉案辦公樓及配套設(shè)施后，JT公司每月交付房產(chǎn)稅825894.12元，自2008年10月起至辦公樓過戶給官渡稅局止，期間JT公司所交的房產(chǎn)稅由官渡稅局返還。3、《大城市土地稅繳款書》5份，欲證明JT公司每月交付大城市土地稅6599.75元，自2008年10月起至辦公樓過戶給官渡稅局止，期間JT公司所交的大城市土地稅稅由官渡稅局返還。4、《云南省地方稅務(wù)稽查局稅務(wù)事項通知書》1份，欲證明JT公司少交的土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及相應(yīng)的滯納金應(yīng)由官渡稅局承擔。

　　官渡稅局質(zhì)證認為，證據(jù)1三性認可，但證明內(nèi)容及目的不認可。2006年10月20日雙方簽訂的補充協(xié)議，該稅費由JT公司承擔。該組證據(jù)全部系33.94畝土地的稅費，涉案的辦公樓僅為10.33畝，其余的土地為JT公司用于住宅商品房開發(fā)銷售。證據(jù)2、3真實性、合法性認可，但與本案無關(guān)聯(lián)，不認可JT公司的證明目的。JT公司交納的房產(chǎn)稅、大城市土地使用稅是基于依照稅收法律、法規(guī)依法向納稅主體征收。證據(jù)4真實性、合法性認可，證明目的不認可。如JT公司認為違法應(yīng)當向出具行政行為的機關(guān)申請復議或行政訴訟，不屬于本案民事訴訟審理的范疇。

　　對JT公司提交的證據(jù)，本院將結(jié)合爭議焦點綜合予以評判。

　　雙方當事人對原審法院認定的案件事實無異議，本院予以確認。

　　結(jié)合訴辯雙方的主張，本案爭議的焦點問題是：1、JT公司是否享有代建利潤9315582.99元;2、JT公司主張土地變性產(chǎn)生的相關(guān)規(guī)費及契稅6895827.68元應(yīng)計入代建成本是否有事實及法律依據(jù)的問題;3、官渡稅局主張土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費5365萬元應(yīng)在結(jié)算時一并扣減不應(yīng)按畝數(shù)分擔是否有事實及法律依據(jù);4、尚欠的代建費利息起算時間應(yīng)如何認定。

　　一、關(guān)于JT公司應(yīng)否享有代建利潤9315582.99元的問題

　　本院認為，官渡稅局與JT公司針對案涉辦公樓所簽訂的《合同書》、《協(xié)議書》、《補充協(xié)議》等共計4份，均是雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方約定官渡稅局將位于官渡區(qū)203號33.94畝土地委托JT公司代建辦公樓及配套設(shè)施、綠化、道路、車庫等，雙方形成委托代建合同法律關(guān)系，案涉辦公樓于2008年6月竣工驗收合格，并于2008年7-9月交付官渡稅局使用至今，對辦公樓建設(shè)工程價款，前案原一審中，雙方同意委托云南中正司法鑒定所進行鑒定，對于依據(jù)該司法鑒定意見確定案涉辦公樓及配套設(shè)施的建設(shè)工程價款雙方無異議。該鑒定部門出具云中司【2023】第014號鑒定意見：昆明市官渡區(qū)關(guān)上馨逸雅筑商務(wù)寫字樓及其配套設(shè)施工程鑒定工程造價為(不包含土地費用)91400434.74元，其中包括利潤9315582.29元。JT公司主張原審法院將官渡稅局應(yīng)支付的代建費91400434.74元扣除利潤9315582.29元錯誤。本院認為，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部印發(fā)的《建筑安裝工程費用項目組成》(建標[2023]44號)第一條第一款的規(guī)定：“建筑安裝工程費用項目按費用構(gòu)成要素組成劃分為人工費、材料費、施工機具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金，即工程價格由成本(直接成本、間接成本)、利潤(酬金)和稅金構(gòu)成”。首先，根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)建設(shè)利潤是建設(shè)工程價款的組成部分，但本案雙方當事人建立的是委托代建合同法律關(guān)系，而非建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系。其次，雙方在合同中并未明確約定JT公司是否享有委托代建利潤。再次，JT公司受讓官渡稅局位于關(guān)上寶海路203號33.94畝土地，但案涉辦公樓僅為10.33畝，其余的23.61畝，由JT公司用于商品房的開發(fā)并銷售，JT公司通過對23.61畝土地進行開發(fā)銷售獲取相應(yīng)利潤。同時，雙方所簽合同均約定JT公司應(yīng)向官渡稅局支付的土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費暫不支付，待案涉辦公樓及配套設(shè)施建成后抵扣應(yīng)付建設(shè)工程價款，實際是對代建報酬的一種變相支付，降低JT公司代建辦公樓的建設(shè)成本。綜上，本案系委托代建合同法律關(guān)系，JT公司不應(yīng)享有代建利潤，原審法院在鑒定意見代建工程價款91400434.74元的基礎(chǔ)上扣除利潤9315582.29元，符合本案的實際情況，JT公司該上訴理由不能成立，本院不予支持。

　　二、JT公司主張土地變性產(chǎn)生的相關(guān)規(guī)費及契稅6895827.68元應(yīng)計入代建成本是否有事實及法律依據(jù)的問題

　　本院認為，JT公司主張委托代建合同法律關(guān)系中其支出土地使用稅5068400元、出讓契稅179009.22元及清非配套完善用地土地出讓價款17409356.64元，合計22656765.86元，官渡稅局應(yīng)承擔代建成本6895827.68元(22656765.86÷33.94畝×10.33畝。本案，首先，2006年8月25日，雙方簽訂《合同書》，約定“官渡稅局將昆明市官渡區(qū)203號35.13畝土地，委托JT公司根據(jù)官渡稅局使用功能和國家立項批復及城市建設(shè)規(guī)劃的要求，進行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)”。從合同約定的內(nèi)容及目的看，雙方之間系委托代建合同法律關(guān)系，簽訂合同時JT公司應(yīng)知曉的。其次，2006年9月27日，雙方簽訂《補充協(xié)議》(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)第三條約定“JT公司受讓該宗土地的目的為：作為官渡稅局新建辦公區(qū)的建設(shè)用地和JT公司的開發(fā)用地。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后由此涉及到的土地用途變更、規(guī)劃手續(xù)、項目審批手續(xù)由JT公司負責辦理和完善，所涉及的手續(xù)辦理和費用由JT公司承擔，同時在手續(xù)辦理方面官渡稅局給予協(xié)助”及2006年10月20日《協(xié)議》第六條約定，“辦理上述土地使用權(quán)變更登記手續(xù)所發(fā)生的稅費，由JT公司承擔”。根據(jù)上述約定委托代建中辦理土地用途變更、規(guī)劃、項目審批等手續(xù)產(chǎn)生相關(guān)規(guī)費、稅費，由JT公司承擔。JT公司主張其承擔上述費用的前提是基于委托開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，對此，合同并未明確約定，故相關(guān)規(guī)費及契稅不應(yīng)計入代建成本，JT公司該項上訴請求不能成立，本院不予支持。另，JT公司主張由官渡稅局返還交納房產(chǎn)稅、大城市土地使用稅，該費用是依照稅收法律、法規(guī)依法應(yīng)向納稅主體JT公司征收的費用，不存在返還的問題，且JT公司在一審及上訴狀中均未涉及該費用，二審提交的證據(jù)，本院不予采信。

　　三、關(guān)于官渡稅局主張土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償5365萬元應(yīng)在代建費用中一并扣減，不應(yīng)按畝數(shù)分擔的問題

　　本院認為，2006年9月27日，JT公司與官渡稅局簽訂《補充協(xié)議》(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議)第八條約定：“本次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款JT公司不直接向官渡稅局支付，而直接用于沖抵官渡稅局將來應(yīng)向JT公司支付辦公區(qū)建設(shè)的工程價款，并最終根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款與官渡稅局應(yīng)支付的工程價款總額的實際進行結(jié)算，多退少補”及2006年10月20日，JT公司與官渡稅局簽訂《協(xié)議》，約定“土地使用權(quán)面積33.94畝轉(zhuǎn)讓給JT公司，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費以省、市局批準價格5365萬元為準”。本案，鑒定意見明確代建工程價款91400434.74元不包含土地的價值。官渡稅局委托昆明易利嘉房地產(chǎn)評估有限公司作出的《房地產(chǎn)估價報告》[昆易評字(2006)第0912號]，該評估價5365萬元(其中包括33.94畝土地評估價值為38948209.98元及建筑物、構(gòu)筑物評估價值11122549.17元)。該評估報告土地價值為38948209.98元，包含涉案辦公樓土地10.33畝及JT公司用于開發(fā)商品房23.61畝土地的價值，因本案系委托代建合同法律關(guān)系，JT公司在10.33畝土地上建蓋完辦公樓后又轉(zhuǎn)回給官渡稅局所有，土地的使用權(quán)仍然屬官渡稅局所有，故辦公樓10.33畝土地的價值不應(yīng)由JT公司承擔應(yīng)予扣除，根據(jù)評估報告土地的價值38948209.98元扣除10.33畝土地價值后為11854301.98元(38948209.98元÷33.94畝×10.33畝)，剩余土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費40289154.43元(5365萬元-11854301.98元)，JT公司應(yīng)向官渡稅局支付。原判并未超過JT公司的訴請，官渡稅局該上訴理由不能成立，本院不予支持。

　　綜上，官渡稅局應(yīng)向JT公司支付的委托代建費用為40289154.43元(工程造價91400434.74元-利潤9315582.29元-JT公司應(yīng)向官渡稅局支付土地轉(zhuǎn)讓費及地上附著物補償費40289154.43元)，官渡稅局應(yīng)履行支付的義務(wù)。

　　四、關(guān)于尚欠的委托代建費的利息起算時間應(yīng)如何認定的問題

　　本院認為，2006年8月25日，官渡稅局與JT公司簽訂的《合同書》約定“工程建設(shè)完工后，在官渡稅局未付清辦公樓建設(shè)價款時，項目工程所用土地和該建設(shè)項目工程的產(chǎn)權(quán)由JT公司代管，官渡稅局不能用其產(chǎn)權(quán)進行融資行為，(用于支付JT公司款項外)，否則應(yīng)賠償JT公司的直接經(jīng)濟損失”。本案，案涉辦公樓于2008年6月竣工驗收合格，并于2008年7-9月交付官渡稅局實際占有使用至今，因雙方存在爭議未能完成委托審計結(jié)算，導致JT公司應(yīng)收委托代建費不能及時獲取，官渡稅局已于2008年9月就已實際占有使用案涉辦公樓及配套設(shè)施，有義務(wù)支付代建費用，原審法院從交付辦公樓次日即2008年9月3日起至款項付清之日止，以尚欠委托代建費40289154.43元，按中國人民銀行同期同類貸款利率計算利息，并無不當。關(guān)于訴訟費、鑒定費分擔的問題。如前所述，JT公司將辦公樓建成后官渡稅局并未及時支付工程款，導致JT公司提起本案的訴訟，并進行工程造價鑒定，故原審法院對訴訟費、鑒定費的分擔合理，官渡稅局該上訴理由不能成立，本院不予支持。

　　綜上所述，JT公司及官渡稅局的上訴請求均不能成立，本院不予支持，原判認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費554030.41元，由云南JT房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔277015.21元，由國家稅務(wù)總局昆明市官渡區(qū)稅務(wù)局負擔277015.21元。

　　本判決為終審判決。

　　審判長 王穎

　　審判員 周惠瓊

　　審判員 劉亞東

　　二〇二〇年三月十三日

　　書記員 許萍萍