杭州啟動(dòng)房東直售？房產(chǎn)中介要取消了？股價(jià)大跌的貝殼還有戲嗎？

最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)進(jìn)入了一種“風(fēng)聲鶴唳草木皆兵”的狀態(tài)，這是因?yàn)楹贾莩雠_(tái)了房地產(chǎn)新政，要啟動(dòng)房東直售模式了，很多人一時(shí)間慌了神，不少人都在問(wèn)這到底是怎么回事？連在美股上市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)巨頭貝殼找房也出現(xiàn)了股價(jià)應(yīng)聲大跌的現(xiàn)象。那么，房地產(chǎn)中介真的要取消了？股價(jià)大跌的貝殼還有戲嗎？

一、杭州啟動(dòng)房東直售模式？

根據(jù)證券之星的報(bào)道，近日，杭州住保房管局官網(wǎng)上的一則消息引發(fā)行業(yè)熱議，有觀點(diǎn)認(rèn)為這將要“革中介的命”。近日，已經(jīng)上線近5年的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，兩天前突然上線了一個(gè)新功能——個(gè)人售房者可以跳過(guò)中介，在政府平臺(tái)網(wǎng)站上自主掛牌房源。

相關(guān)文章指出，“個(gè)人自主掛牌房源”功能，打破了傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式，改善了二手房交易過(guò)程中買賣雙方和中介機(jī)構(gòu)房源信息不對(duì)稱的弊端，為群眾“手拉手”自主交易提供了房源信息發(fā)布、購(gòu)買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，構(gòu)建了更為公平合理的二手房交易市場(chǎng)運(yùn)行體系。

此外，平臺(tái)不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開(kāi)展交易，還新設(shè)置了用戶身份智能分類功能，實(shí)現(xiàn)個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開(kāi)放，經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾。杭州住保房管局一樓交易大廳還配套了一個(gè)自主交易窗口，如果購(gòu)房者和房東談妥了，可以去自主交易窗口進(jìn)行網(wǎng)簽，窗口提供全套合同范本、全流程引導(dǎo)。

其實(shí)這也不是第一個(gè)推出政府主導(dǎo)的交易平臺(tái)，早在2023年5月，河南永城成立了一個(gè)以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，號(hào)稱要“取締中介”。而在此前的2023年12月，深圳市和騰訊推出了新型智慧租賃平臺(tái)，也稱要成為去中介的、政府主導(dǎo)的交易平臺(tái)。

此消息一出，地產(chǎn)中介市場(chǎng)龍頭企業(yè)貝殼當(dāng)天下跌了14.86%，其后又下跌了5.29%。如果從最高點(diǎn)計(jì)算，貝殼的市值蒸發(fā)超過(guò)750億美元（約合人民幣4876億元）。據(jù)悉，貝殼找房為國(guó)內(nèi)房屋租賃交易服務(wù)平臺(tái)龍頭，平臺(tái)上擁有大量房源信息，覆蓋各省市二手房、新房和出租房。

在這樣的情況下，大量的消息開(kāi)始在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)流傳，很多人都在議論紛紛，一時(shí)間一種“天下苦房產(chǎn)中介久矣”的聲音開(kāi)始在整個(gè)市場(chǎng)流傳，很多人都在問(wèn)是不是政府交易網(wǎng)站是不是都會(huì)附帶房地產(chǎn)直接交易的功能了？去中介化會(huì)不會(huì)成為大勢(shì)所趨？未來(lái)像貝殼這樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)還有沒(méi)有存在的價(jià)值了？

二、房地產(chǎn)中介要取消了嗎？貝殼還有戲嗎？

其實(shí)，當(dāng)我們仔細(xì)看整個(gè)事情的過(guò)程其實(shí)就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，這就是這其實(shí)只是政府的交易監(jiān)管平臺(tái)上線了一個(gè)新功能而已，而不是通過(guò)政策直接強(qiáng)制進(jìn)行房地產(chǎn)的去中介化，所以在我們分析整件事情的過(guò)程中，還是要先把這個(gè)點(diǎn)給抓住才是最關(guān)鍵的，那么整件事我們到底該怎么看呢？

首先，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的崛起讓去中介成為了可能性。客觀地說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的崛起其實(shí)就是一個(gè)信息傳遞日益快捷的過(guò)程，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的加持下，越來(lái)越多的信息開(kāi)始以互聯(lián)網(wǎng)為依托富集起來(lái)，在這樣的情況下，由于互聯(lián)網(wǎng)存在邊際成本遞減的優(yōu)勢(shì)，所以只要互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)范圍足夠大的話，的確有可能存在互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的邊際成本趨向于零的現(xiàn)象，這就是互聯(lián)網(wǎng)可以去中介化的核心邏輯來(lái)源。我們用簡(jiǎn)單的角度解釋一下這個(gè)原理，這就是借助互聯(lián)網(wǎng)的力量，由政府在網(wǎng)站上形成一個(gè)平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上大家可以自主上傳信息達(dá)成交易，由于政府具有一定的強(qiáng)制公信力，所以可以成為一個(gè)真正的去中介化的平臺(tái)，從而可以有效地降低交易成本，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，以政府出面構(gòu)建平臺(tái)從而降低房地產(chǎn)交易的中間成本是一個(gè)可行的做法，這也是為什么當(dāng)前不少地方開(kāi)始進(jìn)行這樣試點(diǎn)的原因。

其次，房地產(chǎn)中介要被消滅了嗎？我們前文說(shuō)了互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的崛起為政府提供一個(gè)房地產(chǎn)交易的平臺(tái)從而實(shí)現(xiàn)去中介化是有可能實(shí)現(xiàn)的，但是杭州的消息一出就要把房地產(chǎn)中介消滅了嗎？我們給出的答案是可能還沒(méi)有這么簡(jiǎn)單。主要原因在于：

一是房地產(chǎn)中介交易的成本問(wèn)題。當(dāng)前，雖然可以有一個(gè)由政府提供服務(wù)的平臺(tái)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的交易，但是問(wèn)題是房地產(chǎn)交易可不止一個(gè)房源公布那么簡(jiǎn)單，涉及到看房、買房、交易以及后續(xù)服務(wù)一整套流程，那么就要提出一個(gè)問(wèn)題了，政府的平臺(tái)到底收不收費(fèi)？如果收費(fèi)的話，那么和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介的區(qū)別在什么地方？如果不收費(fèi)的話，運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的大量成本，大量的后續(xù)交易服務(wù)到底該由誰(shuí)來(lái)提供？世界上是沒(méi)有免費(fèi)午餐的，所以政府也不可能完成整個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的提供，所以在這樣的情況下，一個(gè)政府房源平臺(tái)出現(xiàn)就會(huì)徹底干掉房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)既不現(xiàn)實(shí)也難以真正做到。

二是房地產(chǎn)中介的專業(yè)化服務(wù)問(wèn)題。其實(shí)，當(dāng)前對(duì)于各大房地產(chǎn)中介企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)交易的核心其實(shí)是一系列的專業(yè)化服務(wù)，比如說(shuō)如何能夠聯(lián)系買方賣方進(jìn)行撮合？如何能夠安排好房子的看房和帶看？如何能夠向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款？哪種方式的貸款可以最節(jié)省成本？以及如何后續(xù)進(jìn)行交易？這些問(wèn)題都是需要專業(yè)化服務(wù)來(lái)解決的，也是大多數(shù)政府服務(wù)平臺(tái)難以完全涵蓋的，因?yàn)檫@些服務(wù)需要大量的成本投入和前期的培訓(xùn)，政府很難用公務(wù)人員來(lái)進(jìn)行這些服務(wù)，所以也不可能完全消滅中介產(chǎn)業(yè)。

第三，股價(jià)大跌的貝殼還有沒(méi)有希望？其實(shí)，對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，以政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)交易信息提供平臺(tái)的出現(xiàn)實(shí)際上是一個(gè)非常重要的信號(hào)，這就是最基礎(chǔ)的房地產(chǎn)信息提供服務(wù)其實(shí)已經(jīng)不再需要太多的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成了，如果房地產(chǎn)交易者愿意自己花時(shí)間去做的話，那么完全可以自己DIY來(lái)解決，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，貝殼們已經(jīng)被過(guò)頂傳球了。但是，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)其實(shí)并不是一件壞事，這個(gè)信息平臺(tái)的出現(xiàn)就像一個(gè)鯰魚一樣，給市場(chǎng)提供了多元化的選擇，如果你愿意自己去研究去花時(shí)間去做，你完全可以自己來(lái)完成房地產(chǎn)的交易，如果你沒(méi)有時(shí)間的話，則可以交給中介機(jī)構(gòu)。而對(duì)于中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這就需要更有價(jià)值的增值化服務(wù)了，如果你這個(gè)中介機(jī)構(gòu)不能給市場(chǎng)提供市場(chǎng)滿意的增值服務(wù)的話，就有可能被市場(chǎng)所淘汰。所以，未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)很有可能會(huì)出現(xiàn)二八分化，真正高端的中介比如說(shuō)鏈家為代表的高端中介可能會(huì)進(jìn)一步存在，但是大多數(shù)只提供基礎(chǔ)服務(wù)的中小中介很有可能會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

所以，出現(xiàn)這樣的直銷平臺(tái)對(duì)于所有購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息，而中介產(chǎn)業(yè)短時(shí)間內(nèi)也不會(huì)被淘汰，未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)一步加速，分化的時(shí)代已經(jīng)開(kāi)始加速到來(lái)了。